パークコート千代田四番町【「緑」と「温泉」で1階が最高額】13階116㎡33,700万円（坪単価957万円）

パークコート千代田四番町。

所在地：東京都千代田区四番町4-6他（地番）
交通：麹町駅徒歩4分、市ヶ谷駅徒歩5分、四ツ谷駅徒歩8分（JR線。東京メトロは徒歩10～11分）、半蔵門駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、168戸

ご存知の方も多いであろう番町エリアの民間分譲マンションでは最大となる敷地面積4,500㎡超のスケール（データのある1996年以降）を有した稀有な物件になります。

高さでこそ近隣の番町パークハウスには及ばないものの、その番町パークハウスやブランズ四番町をも上回るエリア最大のスケールを有した三井のブランド物件というだけで”鉄板”的な立ち位置と言えますし、最近はパークコートを見る度に言っている気がしますが「パークマンション」にならないのが不思議なぐらいの物件という印象すら受けます。

そんなこんなでスケールだけでも十分過ぎるぐらい注目に値する物件なのですが、それでは終わらないのが三井不動産の凄いところであり、そこに「豊かな森」と「温泉」を加えた差別化要素に事欠かない仕上がりになっています。

いきなりで恐縮ですが価格的なところから言っても「豊かな森」と「温泉」がしっかりと反映されており、総戸数168戸中130戸もの戸数を供給する第一期において最も高額なお部屋が1階（2階にも同じ金額のものがあるが2階の方が少し面積が大きいので、単価的に最も高額なのは1階住戸になります。※）にあるということ自体がこの物件の異質さを物語っているようにも思います。
※当物件は共用施設としても温泉（スパ）がありますが、1～4階にある一部住戸は住戸内にも温泉を引き込むことが可能になっている上、最高額住戸は329㎡の専用庭が付いているということでの最高値になるようです（共用階のため最大天井高も3.2m）。

パークコート三番町ヒルトップレジデンスの千代田区長の一件でやらかした感のある三井ですし、つい最近はパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスが販売中止になるなど何かとお騒がせしているタイミングでの販売にはなりますが、坪単価1,000万円を優に超えるお部屋がこれだけある中での第一期130戸という数字を見て改めて富裕層にとっては”コロナの影響はどこ吹く風”なのだと思いましたね（汗）。

公式ホームページ

お部屋は116㎡の3LDK、南西角住戸です。番町学園通りを挟んだ南側は日テレのビルが多く（日テレが取得を進めているようで将来的にはある程度まとまった形での再開発が想定されます）、将来的な不確実性は不可避なポジションです。
しかしながら、現状南西方向は低い建物が多くなっているのでこの上層階住戸からは視界抜けも良好で、高さ制限の関係上、東～南東にかけて当物件と同じような高さ（約50m）の建物が多くなっていることを考えると良い条件のお部屋には違いないでしょうね。北西方向には当敷地内のガーデンが見下ろせるという点での魅力もあるでしょう。

間取りは最上階プレミアム住戸及び低層プレミアム住戸（温泉引き込み可）を除けば最も大きなもので（つまり、スーペリアで最も大きなお部屋）、そのような良好なポジションを加味したしっかりとした大きさのものになります。

透明感が非常に高いガラスウォールな外観からもお分かりのように柱以外の部分が全て窓になった角住戸ならではの開放感のあるもので、特にLDの南側のサッシはガラス1枚の幅が非常に豊かです。
一般的なFIXサッシの幅はLD西側のものぐらいのはずで、ガラス1枚が大きいことで縁で視界が遮られる部分が減ることによるメリットは小さくありません。

一方で、少々気になるのは天井高でしょうか。50m制限エリアの14階建ということで階高はそれ相応のゆとりがあり、最大天井高は2.6m（1～3階や最上階はもっと高い）と悪くないのですが、下り天井部分がかなり広範囲に渡り広がっているのは気になるところでしょう。

LDは窓際（柱と柱を結ぶライン上）だけでなく、キッチン寄りの東側3分の1ほどが全て2.2mになっており最大天井高2.6m部分は多いとは言えません。また、40cmの"落差"もこのクラスの物件ではやや大きく感じるのです。

下り天井の2.2m自体は一般的にはかなり高パフォーマンスになるのですが、価格帯を考えれば若干の物足りなさがありますし、落差が30cmと40cmでは見た目の印象が大分変わってくるもの（※）なのでもうひと頑張り欲しかったという思いはありますね。
※感覚的なものなので人によって感じ方は異なるとは思いますが、最大天高2.5mでの下り天高2.2m（以下、①のケース）よりも最大天高2.6mでの下り天高2.2m（以下、②のケース）の方が最高部と下り天井部の差が大きくなることで圧迫感を感じやすいように思います（目ないし脳は錯覚に騙されてやすいので…）。身長が2m近くあるのならば最大天井高のインパクト（10cmほどの差であっても）は大きくなりますが、一般的な身長の方だと最高部とは十分な距離があるので最大天井高の10cm程度の差って微々たるものだと思います。それよりもより目線に近いところにある下り天井がどの程度存在感があるかの方が気になりやすいと思っています。
とは言え、私も①と②どちらか選べと言われたら数字上は劣るところのない②を選んでしまいそうなわけですけど、少なくともこの①と②のようなケースで"選ぶ機会"はまずないでしょうし、マンションを検討する上で下り天井の"落差"はぜひとも注意して欲しい点になりますね。

一方で、優雅過ぎるぐらいの立派な玄関スペース（玄関扉の正面にあるトイレ位置は少々気になる）、ダブルボウルの洗面室、2WAYのキッチン及び洗面所など100㎡超のプランらしい点も多々ある魅力的なプランであることは確かなのですけれども。

坪単価は957万円。最上階プレミアム住戸の南西角住戸（第一期対象外）は坪単価1,300万円超になるようなので差はかなりしっかりしています。
また、温泉引き込み可能な低層階プレミアム住戸に最高額住戸（坪単価1,406万円）があることからお分かりのように低層階プレミアム住戸もほぼほぼ坪単価1,000万円～という感じの設定になっているので、将来的な視界面での不確実性はあれどこの上層階（最上階の1つ下）でのこの単価は魅力を感じやすいところではあるでしょうね。プレミアムほどではないがスーペリアも十分に高仕様ですしね。

ちなみに、同プランの低層階は889万円（5階。4階以下は温泉引き込み可のプレミアム）ということで同プラン内での単価差は小さめです。