ルフォン上野公園ザ・レジデンス【南口の徒歩3分×上野駅徒歩9分】11階72㎡8,998万円（坪単価415万円）

ルフォン上野公園ザ・レジデンス。

所在地：東京都台東区根岸1-1-6他（地番）
交通：鶯谷駅徒歩3分、入谷駅徒歩5分、上野駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、99戸（うち事業協力者住戸10戸）

マンション名に「上野公園」と入れられるとプレシス上野公園などのある山手線内側の上野公園アドレスを思い浮かべてしまうので、線路の対岸、根岸に出来る当物件のネーミングに使われてしまうと正直なところ違和感があるのですが、上層階ならば一応はその線路の向こう側に上野恩賜公園が望めはしますね。

上野駅は入谷口なので分数表記以上の距離感はあるものの、鶯谷駅徒歩3分×入谷駅徒歩5分というだけでも交通便はかなり良いですし、騒音面が気にならない方にとっては魅力のあるポジションでしょう。

通学区の大正小学校は徒歩11分とやや距離があるものの、買物関係はまいばすが徒歩3分、また、上野郵便局が目と鼻の先になるというのも地味に便利な点になると思います。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南側には10階建のクレストフォルム上野根岸があり、この階でも影響は残りますし、南は妻面ということもあってか開口部も限られています。”上野公園”をアピールしている物件ですので、そういう意味ではやはり微妙な印象もあるのですが（南西角住戸の南面開口部もしかり）、東方向道路の向かいの前建を越える高さにあり、スカイツリーが望めるという意味での視界面での魅力も小さくないお部屋になります。西向きに比べると線路の影響が小さく済むあたりも悪くないでしょう。

間取りは物件内で最も大きなものではないものの、最大級のお部屋で効率性を高めながらも70㎡を超えているのは評価出来る点です。

廊下を短めにしつつもベッドルーム及び洗面所をノンリビングインに出来ているのは良いですし、柱が完全にアウトフレーム化されているのも素晴らしいですね。

一方で、角住戸ながらLDの開口部がサッシ2枚分しかないのはやはり非常に残念ですし、LD～ベッドルーム3にかけて連窓サッシが導入されているとかなり魅力が高まっていたと思うので勿体ない印象にはなりますが…。

また、線路の影響なども考慮してのものではあるのでしょうが、前建を越えるぐらいの高さにある角住戸なのですから南側の開口部はもう少し充実させても良かったのかなと。二重サッシにすれば音の影響を抑え日照・採光面だけの魅力を享受できるわけですし…。

坪単価は415万円。スカイツリービューとなる上層階角住戸ということもあってかしっかりとしたお値段になっています。
当物件は「上野公園」を謳いつつも南側にクレストフォルムが塞がるポジションゆえに東向きと西向きの構成になっており（上層階角住戸のみ南側の視界抜けが得られる）、この南東角は日照（一般的に南東角が日照上人気になりやすい）はもちろんのこと、一応モロに線路側（西向き）でないことからしても物件内で良いものになるので違和感はありませんが、気持ち強めの印象ではありますかね。

鶯谷駅徒歩4分で先行するクレヴィア日暮里ザ・プレイス（ファミリータイプは上層階で330～340万円ほど）はこちらとは異なり北口徒歩4分ですし、荒川区アドレスでもあるのでこちらとは比較しづらいところがあるものの、価格差はかなり大きいです。
こちらの立地は南口の徒歩3分な上、上野駅徒歩9分（入谷口）というあたりもやはり魅力にはなってくるので、難しいところではありますし、さらに言うとこの階だとスカイツリービューが将来的に保たれる保証はないのでその眺望をどこまで評価すべきかという点での難しさもあるでしょうね。

ちなみに、近年の上野駅徒歩10分圏内でのファミリータイプの供給事例で言うと、ブリリア上野ガーデン（平均坪単価約420万円）は19階建の眺望良好な"プチタワマン"だったため流石にこちらよりも高くなりますが、その前のリビオレゾン上野（平均坪単価は約395万円だが、単価を高めに設定しやすいコンパクトが多かったため高めに出ているだけで、ファミリータイプ3LDKは上層階角住戸でも坪単価380万円ほど）と比べると明らかに高く感じる水準であり、立地の差（上野駅との距離感）を考慮するとやはりそのぐらいの印象にはなるのかなと。