プレミスト横濱反町【フラワー緑道沿い×四方接道の駅徒歩4分】2階86㎡8,698万円（坪単価336万円）

プレミスト横濱反町。

所在地：神奈川県横浜市神奈川区反町4-35-1（地番）
交通：反町駅徒歩4分、東神奈川駅徒歩8分、横浜駅徒歩18分（6～21時半通行可能な高島山トンネル経由の場合徒歩16分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：8階建、104戸（非分譲住戸4戸含む。他事務所1戸）

反町駅がほど近い商業地域ではあるものの、横浜新道（1号）から1本入ったポジションで、東横線の地下化により敷地北西側が東横フラワー緑道になりましたので、商業地域らしからぬ良好な環境という点でも注目出来る物件になります。

フラワー緑道の北西側すぐのところからは第一種低層住居専用地域となったエリアですし、駅前の利便性と環境面のバランスという点でかなり魅力的な物件になると思います。また、大通りに面していない四方接道の敷地というのも素晴らしいですよね。

昨秋分譲されたパークホームズ横浜反町も駅前ながら環境的な魅力も高いポジションでしたし、当物件は南面条件という意味ではやや難があるものの（1号沿いの建物の影響が大きい）、パークホームズが定借であったのに対しこちらは普通に所有権になっており、フラワー緑道沿いの物件というのはやはり貴重です。

なお、通学校は青木小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は86㎡の4LDK、西角住戸です。北西はそのフラワー緑道で向かいも2～3階建、南西側も道路を挟んで5階建という形なので低層階でも圧迫感は少なく日照もそこそこ期待出来るポジションです。

当物件は敷地形状的に多くの住戸が北西向き（フラワー緑道向き）と南東向き（1号沿いのマンションの影響が大きい）で構成されており、日照（南東向きの上層階）と視界（北西向き）が両立するお部屋は非常に限られています。そのため、こういった南西にも面した角住戸というのは余計に貴重な存在になりますね。

そのような良好なポジションゆえに大き目の面積が確保されたプランで、ひと昔前ならば驚くような面積帯ではないものの、近年の狭小トレンド下ではかなりしっかりとした面積が確保されていると感じますね。

駅が近いことで価格（単価）的にもそれなりの水準になる物件ですので、デベロッパーによっては最大でも80㎡未満となっていても何らおかしくなかったのですが、"売りやすさ"や"採算（基本的には小さめの方が単価を高めに設定しやすい）"を考慮し安易に面積を絞っていないあたりにむしろ好感の持てる物件になります。

しっかりとした面積がありながらも柱の食い込みは抑えられている方ですし、充実した開口部など"角住戸ならでは"と感じるプランを実現させているあたりも評価出来ると思います。

廊下は角住戸なりに長めではあるものの、ノンリビングインの居室が中心なのは良い点ですし、玄関下足スペースにゆとりがあるあたりも魅力ですね。
L字のオープンキッチンやLDと違和感少なく一体利用できるウォールドアの洋室2も上手いと思います。

居室畳数を重視したこともあってか収納は若干少なめではありますかね。

坪単価は336万円。上層階のルーバル付のプランなどには400万円近いものもありますが、角住戸・中住戸問わず坪単価330万円前後のものが多くなっており、このプランは低層階ながらフラワー緑道沿いと日照が曲りなりにも両立出来たポジションになるのでこのご時世を考えればそこそこの魅力ある水準だと思います。

定借（60年ちょっとということで70年ほどが多い昨今の定借物件の中では短め）だったパークホームズ横浜反町の上層階角住戸と同じぐらいの水準で、駅距離に加え日照・視界面でも劣ってしまうものの、所有権でのこの水準は思っていたよりも気持ち安かったです。

8階建で総戸数104戸ということからもお分かりのように角住戸率は低い類の物件になりますし、視界・日照面のバランスを考えても角住戸の単価はもう少し乗せられていてもおかしくなかったのかなと。