プラウド千歳烏山アベニュー【曲面設計の優雅なバルコニー】6階83㎡8,398万円（坪単価335万円）

プラウド千歳烏山アベニュー。

所在地：東京都世田谷区粕谷1-393-1他（地番）
交通：千歳烏山駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、61戸

予定よりも遅れているようですが、千歳烏山駅も京王線の連続立体化により駅が高架化工事中で2面4線にも拡張され新しく生まれ変わりますね。

駅からの道程は千歳通りを一直線という形で徒歩13分ならば”徒歩圏”と言えるものの、千歳通りは歩道が狭い上に交通量も多い通りになりますのですれ違いなども考慮するとスムーズとは言えず、分数表記以上に感じてしまう方もいるはずです。

バス停（芦花公園入口）までは徒歩2分で、千歳烏山駅だけでなく千歳船橋駅へも向かえますのでバス便は悪くないのですが、そうであるがゆえに”バス便物件”という印象が強くなるところもあるでしょうね。

また、千歳通り沿いのポジションなので静かな環境とまでは言えないのですが、蘆花恒春園が至近、さらに、敷地面積2,100㎡超のそこそこのスケールのある第一種中高層住居専用地域の全戸南東・南西向きという点は1つの特徴になるでしょう。

サミットが徒歩6分、業務スーパーも徒歩5分となるなど買物便もまずまずですね。

一方、通学区は芦花小学校で徒歩13分と子供の足だとかなり距離感があるのはネックの1つになりますし、小さなお子さんのいるご家庭だと上記のような歩道が狭い駅までの道程もしかりでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地形状に沿って南東向きの棟は緩やかにカーブしており、そのコーナー部分に位置した角住戸と中住戸の中間的な雰囲気をもったプランになります。
南東方向には10階建のガーデンヴィラ芦花公園があり視界抜けは得にくくはあるものの、この階ならば南方向は抜けが出てきますし、ガーデンヴィラ芦花公園も斜線制限でこちらに近い建物北側はひな壇上に階建が低くなっているので圧迫感は大きくありません。

間取りはやはりその緩やかなカーブ形状が最大のポイントになるでしょうか。
カーブしているのはバルコニーラインのみで専有部分自体は曲面ではないので使いづらい印象はないですし（納戸のコーナー部分はちょっと微妙ですけど…）、LDの角住戸っぽさも感じるコーナーサッシはやはり魅力的ですね。

また、バルコニーの大きさもポイントと言えるでしょうか。
バルコニーはこの”奥行最短の部分”が奥行最長になっていてもおかしくなかったぐらいで全体的にかなり奥行がありますね。

80㎡超のプランとしては廊下も短めな方になるので効率性は悪くないですし、大きなバルコニーに面していることで空間的な広がりという点でも期待の出来るプランになります。

廊下が2つに分かれたいわゆるリビングスループランになるあたりは好みの分かれるところでしょうね。

坪単価は335万円。上層階角住戸ということで物件内で上限に近い水準のお部屋になります。
駅距離は大きく異なりますが、千歳台4丁目で2018年に分譲されたプラウド世田谷千歳台（駅徒歩22分）が平均坪単価約245万円という水準でしたので平均で310〜320万円ぐらいになるであろう当物件との単価差はやはり大きいですね。

上述のように難はあれど徒歩13分と22分とでは全然違いますので当然の差とも言えるのですが、一方で、そのもう少し前に芦花公園駅徒歩6～7分の粕谷2丁目で分譲された芦花公園ザ・レジデンスの平均坪単価が約310万円という当物件と大差ない水準であったことを考えるともう少し頑張って欲しかった印象にはなりますかね。

蘆花公園ザ・レジデンスは総戸数389戸という数を捌かなくてはならないという事情もあったものの、販売はかなり長期化していましたしね…。

まぁ、この駅距離とお値段で第一期40戸を供給出来るあたりを見ると妥当なところなのだとは思いますが…。