ルフォンザ・タワー大塚【内側徒歩4分の貴重なタワマン】22階73㎡11,790万円（坪単価531万円）
ルフォンザ・タワー大塚。
所在地：東京都豊島区南大塚3-28-3外（地番）
交通：大塚駅徒歩4分、新大塚駅徒歩9分、大塚駅前徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：23階建、146戸（事業協力者住戸6戸含む）
大塚駅前にはステーションフロントタワー（30階建225戸）、ザ・タワーレジデンス大塚（23階建204戸）の2本の分譲タワマンがあり（賃貸では昨年出来たばかりのパークアクシス大塚ステーションゲートタワー（22階建216戸）もあります）、こちらはスケール的により小ぶりなタワマンになるのですが、「南口では初（つまり大塚駅の山手線内側では初）」のタワマンという点は非常に大きな要素になるでしょう。
さらに言うと、駅界隈から少し上った武蔵野台地の標高約30mの高台ポジションに位置しているというのも大きなポイントで、視界抜けが出てくる中層階以上においては階数以上の開放感の高い眺望が楽しめるというのも大きな魅力になってきます。
山手線（大塚）の駅前であるのはもちろんのこと、池袋寄りの立地でもあるのでサンシャインまで徒歩7分、イケ・サンパークまで徒歩6分など再開発により年々魅力の高まる池袋東口が身近なポジション、かつ、南西が大塚台公園のパークフロントという点でもそうそうお目にかかれない整ったポジションと言えるでしょうね。
東池袋界隈は昨年分譲されたプラウドタワー東池袋ステーションアリーナを含む複数の駅直結タワマンが林立しているのでそういったものと比べると”地味な立地”ということになるのかもしれませんが、当物件はいわゆる大規模ではないですし、賑やかな立地に出来ることの多いタワマンの中ではほどよい落ち着きがある方ですので眺望は重視したいけどもそこそこの落ち着きを望む方にはフィットする物件でしょうね。
なお、通学区の朋有小学校は徒歩5分とほど近いところにあり、総合的に見てもファミリーにもフィットする立地条件の物件だと思います。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。南東は4階建の建物、南西は大塚台公園というポジションで、周囲にはこのような高さのある建物はありませんので日照はもちろんのこと中層階以上で魅力的な眺望が楽しめます。上述のように、標高の高いポジションですので、階数から受ける印象以上の開放感の高いものになるでしょう。
間取りは南角で日照・眺望的に魅力の高いポジションになることから最上階プレミアム住戸（と事業協力者住戸）を除くと最も大きなものになっています。
最上階に限らず上層階は80㎡程度はあっても良かったような印象もあるものの、廊下が長くなりがちなタワマン（全方位に住戸が設けられることが多く、フロアプラン上、玄関が”内側”に引っ張られがち）の角住戸としては廊下を短めに出来ており、居室畳数がわりとしっかりしているのは評価出来る点でしょう。
玄関の下足スペースにしっかりとした大きさが確保されているのも◎です。
その一方で、柱の食い込みはわりと目立ちますし、三次元的な観点から言ってもちょっと残念ではありますね。
窓際の下り天井高は約2mであり、タワマンとしてはかなり低いものになります。
柱が食い込んでいることで梁は室内側で目立っていますし、もちろん下り天井高に伴いサッシ高も低くなっていますので、二次元のプランから受ける印象ほどの開放感はありません。
連続するコーナーサッシはタワマンの中でも平均以上のものになりますのでトータルで見れば”並”ではあると思うのですが、立派な価格帯の物件であることを考えてもせめてもう10cm高くあって欲しかったですね。
23階建で総戸数146戸と少なめなことからも分かるように少々ペンシル感のあるタワーなので柱・梁はそれなりの太さにならざるを得ないものの、免震構造が採用されたマンションですし、最大天井高2.6mでの下り天井2mは落差が大き過ぎやしませんか…。
ちょうど先日のパークコート千代田四番町の記事で言及したばかりですが、最高部との”落差”って最大天井高以上にお部屋の印象に大きな影響を与えるのです。
ちょうどいい例だったのでプラウドタワー東池袋ステーションアリーナと比較するのですが、あちらは最大天井高2.52m、窓際の下り天井高が2.1m（サッシ高もそれに準じる）というもので、こちらよりも最大天井高は低くとも下り天井が10cmほど高いため落差は40cmほどの（タワマンとしては）一般的な水準に抑えられていました。
こちらの落差60cmという非常に目立つもので、当時もかなりげんなりしたプラウドタワー木場公園（落差約55cm）以上の数字になってしまいますね…。
坪単価は531万円。プラウドタワー東池袋ステーションアリーナよりは階建が低い分、その高層階よりは安いですし、階数や視界条件を加味すると住友不動産らしい調子に乗ったお値段設定だったシティハウス南大塚レジデンスよりもやはり控えめな水準になります。
ステーションアリーナは山手線（JR）ではないとは言え、駅直結徒歩1分という立地でしたのでそれと比べるとパンチ力に欠けてしまうところはあるものの、上述のようにこちらの立地はプラウドにないものも持っていますので違和感はないでしょうね（ステーションアリーナが駅直結にしては幾らか見やすい水準だっただけ）。
まぁ、眺望的な魅力の高い立地のタワマンであることを考えるとやはりサッシ高は勿体ないなぁ…と思わずにはいられませんが…。
ちなみに第一期は50戸の供給になるようです。
所在地：東京都豊島区南大塚3-28-3外（地番）
交通：大塚駅徒歩4分、新大塚駅徒歩9分、大塚駅前徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：23階建、146戸（事業協力者住戸6戸含む）
大塚駅前にはステーションフロントタワー（30階建225戸）、ザ・タワーレジデンス大塚（23階建204戸）の2本の分譲タワマンがあり（賃貸では昨年出来たばかりのパークアクシス大塚ステーションゲートタワー（22階建216戸）もあります）、こちらはスケール的により小ぶりなタワマンになるのですが、「南口では初（つまり大塚駅の山手線内側では初）」のタワマンという点は非常に大きな要素になるでしょう。
さらに言うと、駅界隈から少し上った武蔵野台地の標高約30mの高台ポジションに位置しているというのも大きなポイントで、視界抜けが出てくる中層階以上においては階数以上の開放感の高い眺望が楽しめるというのも大きな魅力になってきます。
山手線（大塚）の駅前であるのはもちろんのこと、池袋寄りの立地でもあるのでサンシャインまで徒歩7分、イケ・サンパークまで徒歩6分など再開発により年々魅力の高まる池袋東口が身近なポジション、かつ、南西が大塚台公園のパークフロントという点でもそうそうお目にかかれない整ったポジションと言えるでしょうね。
東池袋界隈は昨年分譲されたプラウドタワー東池袋ステーションアリーナを含む複数の駅直結タワマンが林立しているのでそういったものと比べると”地味な立地”ということになるのかもしれませんが、当物件はいわゆる大規模ではないですし、賑やかな立地に出来ることの多いタワマンの中ではほどよい落ち着きがある方ですので眺望は重視したいけどもそこそこの落ち着きを望む方にはフィットする物件でしょうね。
なお、通学区の朋有小学校は徒歩5分とほど近いところにあり、総合的に見てもファミリーにもフィットする立地条件の物件だと思います。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。南東は4階建の建物、南西は大塚台公園というポジションで、周囲にはこのような高さのある建物はありませんので日照はもちろんのこと中層階以上で魅力的な眺望が楽しめます。上述のように、標高の高いポジションですので、階数から受ける印象以上の開放感の高いものになるでしょう。
間取りは南角で日照・眺望的に魅力の高いポジションになることから最上階プレミアム住戸（と事業協力者住戸）を除くと最も大きなものになっています。
最上階に限らず上層階は80㎡程度はあっても良かったような印象もあるものの、廊下が長くなりがちなタワマン（全方位に住戸が設けられることが多く、フロアプラン上、玄関が”内側”に引っ張られがち）の角住戸としては廊下を短めに出来ており、居室畳数がわりとしっかりしているのは評価出来る点でしょう。
玄関の下足スペースにしっかりとした大きさが確保されているのも◎です。
その一方で、柱の食い込みはわりと目立ちますし、三次元的な観点から言ってもちょっと残念ではありますね。
窓際の下り天井高は約2mであり、タワマンとしてはかなり低いものになります。
柱が食い込んでいることで梁は室内側で目立っていますし、もちろん下り天井高に伴いサッシ高も低くなっていますので、二次元のプランから受ける印象ほどの開放感はありません。
連続するコーナーサッシはタワマンの中でも平均以上のものになりますのでトータルで見れば”並”ではあると思うのですが、立派な価格帯の物件であることを考えてもせめてもう10cm高くあって欲しかったですね。
23階建で総戸数146戸と少なめなことからも分かるように少々ペンシル感のあるタワーなので柱・梁はそれなりの太さにならざるを得ないものの、免震構造が採用されたマンションですし、最大天井高2.6mでの下り天井2mは落差が大き過ぎやしませんか…。
ちょうど先日のパークコート千代田四番町の記事で言及したばかりですが、最高部との”落差”って最大天井高以上にお部屋の印象に大きな影響を与えるのです。
ちょうどいい例だったのでプラウドタワー東池袋ステーションアリーナと比較するのですが、あちらは最大天井高2.52m、窓際の下り天井高が2.1m（サッシ高もそれに準じる）というもので、こちらよりも最大天井高は低くとも下り天井が10cmほど高いため落差は40cmほどの（タワマンとしては）一般的な水準に抑えられていました。
こちらの落差60cmという非常に目立つもので、当時もかなりげんなりしたプラウドタワー木場公園（落差約55cm）以上の数字になってしまいますね…。
坪単価は531万円。プラウドタワー東池袋ステーションアリーナよりは階建が低い分、その高層階よりは安いですし、階数や視界条件を加味すると住友不動産らしい調子に乗ったお値段設定だったシティハウス南大塚レジデンスよりもやはり控えめな水準になります。
ステーションアリーナは山手線（JR）ではないとは言え、駅直結徒歩1分という立地でしたのでそれと比べるとパンチ力に欠けてしまうところはあるものの、上述のようにこちらの立地はプラウドにないものも持っていますので違和感はないでしょうね（ステーションアリーナが駅直結にしては幾らか見やすい水準だっただけ）。
まぁ、眺望的な魅力の高い立地のタワマンであることを考えるとやはりサッシ高は勿体ないなぁ…と思わずにはいられませんが…。
ちなみに第一期は50戸の供給になるようです。