ルフォンザ・タワー大塚【免震は魅力でも、三井住友建設なのに衝撃の落差60cm】6階32㎡4,490万円（坪単価459万円）

続けて、ルフォンザ・タワー大塚。

設計・施工は三井住友建設で免震構造が採用されています。
最寄駅は異なりますが、近隣の直近物件プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは制振構造でしたし、コスト面が理由なのか近年はひと頃よりも免震構造の採用が減ってきている印象があるので免震構造の採用は明確な長所と言って良いように思います。

なお、「サンケイビル×三井住友建設」と言えば、ルフォン板橋区役所前タワーレジデンス（19階建総戸数126戸のこちらよりも小ぶりなタワマン）で、三井住友建設ならではの「Sulatto3」によるサッシ高2.3mが非常に魅力的な物件だったのですが、前回の記事で書いたようにこちらは”ス”の字もない梁の存在感ありまくりな設計でサッシ高も低いです。

板橋区役所前は板状タワマンだったのに対しこちらは全方位に住戸を設けたペンシル型のためSulatto3は難しいのでしょうが、ブリリアタワー有明ミッドクロスでは「SulattoRotaryTower」という新構法を採用し、角住戸周りで高いサッシ高を実現していたわけで、高価格帯の物件という意味でも余計に残念な思いがあります。

デザイン監修は山下設計が起用されています。
分譲マンションの実績はそれほどないように思いますが、ステーションツインタワーズ糀谷やアルファグランデ千桜タワーなどのタワマン実績があり、当物件においては特に2層吹抜のエントランス周りが素敵ですね。

エントランスホールは大塚台公園方向も望める開放感の非常に高いもので、総戸数146戸なりの豊かさがあります。
共用施設としてはその吹抜に面した2階部分にちょっとしたラウンジ（席数少ない）がある程度でタワマンらしい高層階のラウンジや屋上テラスなどがないのは残念ではあるのですが、この階建・スケールではやむを得ないところでしょうか。
このスケールで高層階の一部をラウンジなどにすると採算的にはかなりマイナスになってしまうのは言うまでもありません…。

前回のルフォンザ・タワー大塚。

公式ホームページ

お部屋は32㎡の1LDK、北西向き中住戸です。道路の向かいの前建は4階建、かつ、西方向も道路になりますので、低層階でも良好なポジションになります。

間取りは30㎡ちょっとの物件内で最も小さなものです。
しかしながら、スパンはしっかりとあり奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が短いのでプランはかなり効率的で無駄がありません。

玄関の下足スペースはここまで小さくしなくても良かったのでは？とすら思うほどですし、柱の食い込みも最低限なので32㎡ながらかなり居室畳数がしっかりとしたタイプになりますね。

スパンのわりに開口部幅はイマイチですし、柱位置が内側にあることでその落差約60cmの梁も室内側に大きく出っ張っているので洋室1の引き戸の方立てが大きくなってしまっているのが非常に勿体なく感じるのですが（ウォールドアでもないので引き戸の開きが中途半端）、収納も充実している方ではあるでしょう。

坪単価は459万円。広域での視界抜けが出てきて眺望も楽しめる高層階は坪単価500万円近くなりますので、そこそこの差はありますが、タワマンとしては階建が低いためか差はそれほどではないですね。

前回の記事で書いたように大塚駅界隈では南口（山手線内側）という点でも非常に貴重なタワマンにはなるのですが東池袋駅界隈の物件を含めると階建・スケールで劣るのは確かで高層階のプレミアムが乗せづらい状況にあると感じます。

最上階プレミアム住戸は流石に坪単価600万円近い水準になってはいるものの、上限を伸ばすよりも全体的にそこその水準とし採算を確保するのが無難な物件ということなのでしょうね。

とは言え、グロスが多少嵩んでくる50㎡台の2LDKは低層階に400万円ほどのものも用意されており、殿様価格のシティハウス南大塚レジデンスなどと比べると大分見やすいお値段設定になっているので、「山手線徒歩4分×池袋東口徒歩圏」という点からすれば魅力は小さくないと思います。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、クオーツストーンのキッチン天板（側面まで張りおろし）、廊下のタイル貼など、違和感のないものです。

管理費は331円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付でスケール的にもけして大きな物件ではありませんのでこのぐらいにはなるでしょう。
ただ、タワーということを考えればいわゆる各階ゴミ置場がないのは残念ですね。各階にはリサイクルステーションというペットボトルなどのリサイクル素材に限定したスペースはありますが、むろんゴミはそれだけではなく結局は1階に捨てなければならないわけですから…。
このぐらいのスケールのタワマンでは各階ゴミ置場がないケースはわりと多いですし、管理費も抑えられるというメリットもあるわけですが…。

駐車場は全33台で身障者用の1台（平置）を除いた32台が機械式になります。歪な敷地形状が考慮され、敷地北東部の住棟から結構離れた位置にあり、アプローチ沿いに屋根など雨よけになるものがないのは残念ですね。