プラウド瑞江【エリア初のBIG4物件×貴重な駅徒歩1分の15階建】15階107㎡11,398万円（坪単価351万円）

プラウド瑞江。

所在地：東京都江戸川区瑞江2-4-4他（地番）
交通：瑞江駅徒歩1分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、99戸

新中川を越えた都営新宿線沿線、瑞江駅と篠崎駅界隈において初となるプラウドです。
そもそもこの瑞江・篠崎駅を最寄りとするエリアではBIG4（三井・三菱・住友・野村。順不同）の物件はこれまで供給がないはずで、この物件が初となるでしょう。

近年はマンション価格が高騰し、江戸川区、葛飾区、足立区などの外周区への大手デベロッパーの進出が著しいと感じていましたが、江戸川区の中でも千葉寄り（※）のこのエリアは改めてまだまだ”大手デベロッパー未開の地”なのだと思いましたね。
※一方で、"千葉県で都内寄りエリア"は以前から大手デベロッパーの供給は少なくありません

ただ、逆に言うとこれまで供給がなかったのが不思議なぐらいで、当物件は駅徒歩1分でスケール的にもそこそこのものになるので”当然の進出”と言えますし、実際その立地だけでなくブランドに魅力を感じる方は少なくないでしょうね（このエリアに古くからお住まいの方なんかだと"ブランドマンション"と言えばライオンズを思い浮かべる方が多いはずで、プラウドって何？って方も少なくなさそうではありますが…）。

むろんブランドを抜きにしてもスペシャルな駅隣りの徒歩1分で、コンパクトシティ瑞江駅の恩恵を最大限に享受できるのは言うまでもないところ、かつ、線路は地下ですので駅前ながらも比較的落ち着きがあるのも魅力の1つになってきます。

隣のライフに加えその先にはラパーク瑞江（ドン・キホーテとサミットストア）があるので大概のものはそろいますし、コンパクトシティならではの魅力が詰まったポジションになるでしょう。

瑞江駅は「商業地域」が駅前の狭いエリアのみに制限されており、その周囲はほぼほぼ第一種住居地域となっているため落ち着きのある住宅街が広がっています。
そのため、駅前のごく狭いところに商業店舗が集中しており、それと同時に「高さ制限」的にもこういった高さの物件が出来るのはごくごく限られた駅前だけになりますので、この一般的な15階建でも突出したものになっているという意味での魅力もあるでしょうね。

なお、通学区の下鎌田西小学校は徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は107㎡の4LDK、南東角住戸です。南側は接道していませんが（ここも合わせた四方道路の開発になっていたら凄かったでしょうね）、3階建ですし、その先の先にある10階建のサティバ瑞江（マンション）が現在の瑞江駅界隈では最も高いぐらいの建物になりますので、当最上階住戸からは申し分のない視界抜けと日照が得られるでしょう。

上述のように瑞江駅は線路の影響がないですし、ロータリーからは遠い方にもなるので物件内では落ち着きもある方でしょうか。

間取りはそのようなポジションに相応しい100㎡超プレミアムプラン（100㎡超はこの1戸のみ。プレミアムも全2戸のみ）になります。

ベッドルーム4室中2室が共用廊下側に面したもので、もちろん普通に外廊下物件でもありますのでプレミアムプランらしさは今一つではあるものの、単価的にそこまで突出したお部屋ではありませんので致し方ないでしょう。

ただ、107㎡にしては廊下が効率的に出来ていることや柱の食い込みが少ないあたりにも好感の持てるものでLD単体で20畳超確保出来ているのは大きな魅力でしょう。

隣接する洋室3もウォールドアにより違和感なく一体利用が可能ですし、しっかりとした開口部が施されたこの大空間はこのポジションに相応しい優雅さがあります。

この専有面積からすれば洗面所をダブルボウルにするぐらいの心意気があっても良かったように思うのでその点は少々残念ではあるものの、リビングと廊下双方から入れる2WAYの洗面所は便利ですし、天井の一部が抜けた真上に空も望める大きめのバルコニー設計も最上階住戸らしくて良いですね。

坪単価は351万円。最上階南西角住戸（70㎡ちょっとでプレミアムではない）よりもいくらか安い水準で、いわゆるプレミアム住戸の”プレミアム”は瑞江駅では乗せられなかったようです。

上述のような”大手デベロッパー未開の地”で、”高額物件”や”ハイブランド”にこれまで縁の薄かったエリアになりますので高単価への抵抗が強いといったような影響もあるのかもしれませんが、都営新宿線とは言え駅徒歩1分で日照・眺望が半永久的に保たれる可能性の高いポジションになりますので、思っていたよりも若干控えめでした。

野村不動産らしい現実的なお値段設定と言え、第一期の60戸という供給戸数からしてもこの立地でこの単価帯ならば妥当（許容出来る）と感じた方は多かったのでしょうね。

第一期は低層階のみにある30～50㎡台が供給されていないので平均坪単価は読みづらいところがあるのですが、第一期で供給されたファミリータイプのみで言うと310万円台と言ったところでしょうか。

プラウド浦安の記事で言及したように、"駅直結"や"タワマン"などのようなランドマーク性まではないながらも”エリアNo.1となることによるプレミアム”がそれなりに加味されたケースではあるものの、実際、エリアNo.1の座は揺るぎない物件ですし、こちらは端っこであろうとも「23区内×駅徒歩1分」という貴重な物件ですのでこのご時世のこの単価ならば検討しやすい方だと思います。