プラウド瑞江【出色なインパクトこそないがやっぱりエリアNo.1】2階69㎡5,648万円（坪単価270万円）

続けて、プラウド瑞江。

設計・施工は長谷工ですが、ミライフル（つまりは二重床）が採用されています。

一方、デザイン面で言うと、エリア最高層の15階建で駅前から目立つ存在であることを考えるとシンプル過ぎる嫌いはありますね。

そのように高い建物の少ないエリアなので中層階以上の住戸で視界抜けが出てくるポジションですし、角住戸などにおいてはもっと妻面に開口部を施しても良かったはずで、そのようにすることで外観的なインパクトも高まったはずなのです。共用廊下側（北側）は接道しており、接道していない南側（バルコニー側）よりもむしろ目立つことからガラス手摺を採用するなど全体的に外観に気を使っているとは思うものの、さらなるインパクトが欲しかったですね。

一方、エントランスにはゲートを設けており、ゲートの先に緑豊かなアプローチも設けるなど敷地内のプライベート性を高めた設計です。駅前物件ゆえにセキュリティ面に気を使っている部分があるのだとは思いますが、そこまでかしこまった（？）エリアかというとそうではないと思いますし（エントランス前が人目に触れる開けた空間であることでむしろ防犯性が高まるという効果もありますよね）、もっと外へ向かってアピールするぐらいのコンセプトにするのも一案だった気がします。

エントランスラウンジは2層吹抜で総戸数99戸なりのスケール感のある良い雰囲気のものですが、道路沿いにはないのでそういった優雅な空間があることが外からは分かりませんし、そういった共用部を道路沿い（むろん植栽などで視線がモロに入ってこないようにはします）に設けることで、より存在感を高めることが出来たでしょう。
外観（中上層部）で存在感だけでなく高級感までアピール出来る物件であるのであればそんな配慮は必要ないとは思いますが、そこまでの印象にはないですからね。

なお、ラウンジにはリモートワークなどに適したスペースはなく共用施設らしい共用施設はありません。
ラウンジの南側にはコンフォートテラスという小さなプライベートガーデン（？）もありますが、1階部分東側を中心に店舗が3区画あることもあってか共用面を充実させるまでには至っていません。

前回の記事で書いたようにこのスケール自体が稀ですし、この立地・ブランドというだけで十分目立つ物件ではあるのですが…。

前回のプラウド瑞江。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側が接道していない南向き低層階（南東角の西隣りのポジションなので敷地東寄りに位置しています）で、前建は3階建になりますが、その手前に当物件の駐輪場があり、前建に密着しているわけではないのでこの階でも日照は得られるでしょう。

間取りは70㎡に満たない3LDKで、70㎡超が多い当物件の3LDKの中では小さなものになりますが、当物件は駅徒歩1分だけあって30～50㎡台も設けられていますので物件内で小さい方というわけではありません。

当物件はエレベーターを離れた位置に2基設け、共用廊下を2つに分断したフロアプランが採用されているので全戸南向きながら中住戸でも両面バルコニープランが存在しています。したがって、このようなごくごく一般的な田の字タイプは地味な方になりますし、共用廊下側の柱の食い込みも良いものとは言えないでしょう。

ただ、玄関前のアルコーブ的なスペースは大き目ですし、連窓サッシが採用されているあたりはこの単価帯のプランらしい点ですし、好感が持てますね。

LDには間口の広い大きめの納戸がありますし、ウォールドアの洋室3があることで柔軟性も高い方と言えます。

坪単価は270万円。そのように低層階は南側が接道していないためか320万円前後になる上層階とはしっかり目の単価差が設けられています。

南側隣接地は小さいのでたとえ建て替わったとしても今以上の高さのものになることは考えにくくはあるものの、駐輪場を挟んでいるとは言えやはり視界的な圧迫感は小さくないのでこのような控えめな水準になることに違和感はないでしょう。

ただ、近年で言うと駅徒歩6分のプレシス瑞江パークサイドコートが平均坪単価約240万円、駅徒歩7分のバウス瑞江が平均坪単価約255万円という水準でしたので、低層階とは言えこのような駅徒歩1分×エリアNo.1物件の南向き（日照もそこそこには得られる）がこの水準というのはやや控えめなのかなと。

"仮"に前建の影響（接道していない）のある東向きや西向き中住戸があったならばそういったお部屋がこのぐらいの単価になっていたはずで、全戸南向きで物件内で最も条件の悪いポジションが南向きの低層階（しかも1階ではなく2階）だからこその単価という印象になりますね。

“住友方式（※）”ならば確実にもっと高く売れたでしょう。笑
※条件の良いお部屋（基本的には上層階）から売り始め、売れゆきに問題なければ中層階・低層階も上層階とほとんど差のないお値段で売る。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、キャビネット型トイレ、そしてお掃除浴槽に玄関電気錠（ノンタッチキー）と充実しています。出色な高級感こそないものの、スケール・価格帯を考慮した仕様でやはりエリア内では最上位クラスのものになります。

管理費は290円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付、かつ、総戸数99戸でエレベーターを2基としていることもあってかやや高めの印象になります。

駐車場は全23台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの21台が機械式になります。