オープンレジデンシア高輪ザ・ハウス【価格もブランディングも変貌】4階102㎡18,290万円（坪単価594万円）

オープンレジデンシア高輪ザ・ハウス。

所在地：東京都港区高輪3-159-11（地番）
交通：高輪台駅徒歩4分、品川駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建、34戸

グランドプリンスホテル新高輪の道路を挟んだ西側、防衛省高輪宿舎跡地に誕生する物件です。

敷地面積770㎡ほどの小規模物件になりますし、東側にグランドプリンスホテルの緑の借景も望めはするものの、高台らしい眺望は得られない上、南面も接道しておらず6階建のマナー高輪があるというあたりも恵まれたものとは言えません。

ただ、そうは言っても再開発が控える品川駅高輪口が徒歩9分というのは大きいですし、高輪台駅が至近となるポジションながら桜田通りなどに面していない”内側立地”というのは希少性があり、「ザ・ハウス」となるのも納得ではあるでしょうね。

隣接する東京高輪病院は東京都の二次救急医療機関なので時間帯を問わず救急車の出入りがあるのはやはり気になる点ですし、その東京高輪病院の北西側隣接地にはオープンレジデンス高輪台（2010年分譲。平均坪単価約275万円）があり、わずか10年ほどの間に”マンション相場”も”オプレジのブランディング”も大きく変貌したことから改めて時代の移り変わりの速さを感じずにはいられません。
あの当時わずか10年ほどの未来にオープンハウスのこのような価格帯・ブランドの物件が分譲されることを予想出来た人はまずいないのではないでしょうか…。
マンション（不動産）はそういったところも面白さの1つですし、「想像は知識に勝る」どれだけ知識を重ねようとも忘れてはいけない言葉なのだと身に染みる今日この頃です。

なお、買物関係はこのエリアのネックの1つになるでしょうか。高輪台駅前にはフレッシュランドベジフルがあるので野菜系に限れは悪くないのですが、いわゆるスーパーとなると品川駅周りで帰りは急坂になりますのでちょっと大変です。

今はネットスーパーなどがたくさんありますのでなんとでもなりますし、ホテルの施設が利用しやすいというのは魅力ではあるのですが、いわゆるオプレジを好む方のニーズとは若干違う印象ではありますかね。
まぁ、だからこその「ザ・ハウス」のはずで、一般的なオプレジの購入者層とは異なるニーズを掘り出したいのだとは思いますが…。

なお、通学区は高輪台小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は102㎡の3LDK、南東角住戸です。南側はそのマナー高輪で視界を塞がれ、日照への影響も受けますが、東側はグランドプリンスホテル新高輪の敷地の緑豊かな借景が望めるというのは大きなポイントでしょう。ただ、もちろんプリンスの建物の影響もあるので開放的な眺めかというと疑問ではありますね。

間取りは物件内では良好な”プリンス借景”のポジションということもあり、”ザ・ハウス”に恥じないしっかりとした面積が確保されたものになります。

柱の食い込みが目立つオプレジの中では柱への配慮が窺えますし、LDには足元からのダイレクトサッシが施されているのでこの地この価格帯の物件であることを少なからず意識しているのだと思います。

どうせならばLDはバルコニー側にまで連続するL字のコーナーサッシにして欲しかったという思いもありましますけれども…。

また、玄関の下足スペースがこの面積帯・価格帯の物件としてはあまりにこじんまりとし過ぎていて”高額物件の実績が多いとは言えないオプレジゆえの至らなさ”のようなものも感じてしまったりもするのですが、L字型のオープンキッチン、ダブルボウル採用の2WAYの洗面室など、水回りに関しては価格帯なりといって良いように思いますね。

坪単価は594万円。長屋なオープンレジデンス高輪台はさておき、マンションが今よりも遥かに安かった2013年のプラウド高輪三丁目の時点で平均坪単価約455万円（条件の良い上層階は500万円台）、また、少し離れた場所にはなるものの近年はザ・パークハウス高輪フォートやブリリア高輪レフィールが平均坪単価約635万円ほどで分譲されていますので、ブランドや南面条件などの違いもあれど、プリンスの借景が望めるポジションでのこの単価はこのご時世としてこなれている方ではあるでしょう。

ただ、やはりこのエリアはホテルを日常的に利用するような方が有難がる立地という印象ではありますし、「ザ・ハウス」とは言えオプレジブランドとのミスマッチは若干感じるところではあります。

「ザ・ハウス」ではないオプレジは昔のように価格で勝負していないと感じることが多いのですが、こういった立地・価格帯（グロス帯）の物件ともなると「よりブランドがモノを言う」世界になってくると思うので”多少なりとも価格で勝負せざるを得なかった結果の水準”といったところでしょうか。