アトラス北品川【南面・環境良好な駅徒歩2分】11階59㎡7,298万円（坪単価412万円）

アトラス北品川。

所在地：東京都品川区北品川2-123-2他（地番）
交通：新馬場駅徒歩2分、天王洲アイル駅徒歩12分、品川駅徒歩18分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：11階建、50戸（事業協力者住戸7戸含む。他店舗2区画）

新馬場駅前、第一京浜から1本入った北馬場参道通り商店街沿いに誕生する物件です。新馬場の駅周りはお店が少なくいわゆる”駅前感”は弱いのですが、当物件の近隣には北品川商店街（旧東海道）もありますし、買物利便も上々のポジションになります。

敷地面積500㎡ちょっと30～50㎡台の総戸数50戸という小ぶりな物件ではあるものの、近隣商業地域ゆえに11階建の高さが出せており（南方向は山手通りの手前までが第三種高度地区指定を受けているので大きな敷地でないとこのレベルの高さの建物は立ちません）、中層階以上では南面的な魅力も高い物件になりますね。

品川駅までは徒歩だと流石にきついところですが、自転車などであれば悪くないですし、派手な立地ではないもののバランスが取れているように思います。

ちなみに、最大でも50㎡台ですのであまり関係はないとは思いますが、通学区は徒歩6分の台場小学校になります。また、学校選択制により選択可能な品川学園も徒歩7分のところにありますね。

公式ホームページ

お部屋は59㎡の2LDK、南西角住戸です。南方向は戸建を中心とした低層住宅街になっているので山手通り付近まで高い建物がなく、日照だけでなく眺望的な魅力も窺える最上階住戸になります。

ただ、間取りは少々クセがありますね。LDよりもかなり前（南）に洋室1が突き出ていますし、LDの開口部も大きいわけではないので角住戸らしさは今ひとつです。

南面スパンがしっかりしたものでありながらもこのようなプラン（開口部）になってしまうあたりにチグハグさを感じますし、リビングインの洋室2室はいずれもLDと一体利用しにくい設計になっているあたりも残念に感じる点でしょうか。

なお、当プランは「ワークスタイル」プランとして洋室1のステップインクローゼットの部分をカウンターにするセレクトが可能になっています。洋室1は二面採光の明るい空間ですし自宅でのリモートワーク環境としては確かに魅力的なものではあるでしょうね。

坪単価は412万円。低層階でも380万円ほどの水準で、前建が戸建などになったエリアとは言え、将来的な安心感（上述のように中上層階は前建の影響を受ける可能性が低い）や眺望的な魅力を考えると低層との単価差がやや小さく感じます。

近年で近い属性の物件というと、北品川駅徒歩2分のオープンレジデンシア品川があり、平均坪単価約390万円でしたので差はほとんどありません。
むろんあちらの方が品川駅が近くはあるものの、2017年初めの分譲なので今よりも相場が幾らか安かったですし、こちらはそのように南面がかなり良好なポジションですのでこのご時世のこの単価ならばまずまずと言えるでしょうか。
※70㎡前後のファミリータイプでこの単価であったならば”やや高い”ぐらいの感覚ですが、30～50㎡台ならば”まずまず”という感覚になります。

次の記事で言及するようにランニングコスト（管理費）は気になりますけど…。