ザ・パークハウス板橋大山【ハッピーロードの延長上×川越街道を越えたからこその眺望】12階72㎡7,200万円台（予定）（坪単価約330万円）

ザ・パークハウス板橋大山。

所在地：東京都板橋区大山西町54-2（地番）
交通：大山駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、49戸（事業協力者住戸7戸含む）

直近のファミリータイプの2物件、ブリリア大山パークフロントとプレシス板橋大山は珍しい”内側立地”ではありましたが、それら2物件の記事で言及したように大山駅界隈の分譲マンションはあまりに川越街道沿いと山手通り（及び首都高）沿いに集中しており、当物件もその1つに加わることになります。

ただ、当物件が多くの大通り沿いの物件と異なるのは"まさにハッピーロード商店街の延長上のポジション"に位置している点でしょう。つまり、道程の大半がアーケードになることで荒天の際も快適、帰り道に商店街を利用しやすいという明確なメリット、さらに言えば、年初のちょっと気になるマンションでも述べたクロスポイント再開発、ピッコロ・スクエア再開発という2つの大規模再開発の恩恵を受けやすいという点での魅力も十分なのです。

再開発タワマンに加え、川越街道の手前には敷地面積5,000㎡超というスケール感でここと同じ三菱地所によるマンション計画がありますし、川越街道を越える川越街道沿いというポジションに加え、スケール的に存在感を放ち難い小規模物件という点は残念です。

ただ、1つ目の再開発になるであろうクロスポイントのタワマンは住友不動産（及びフージャース）によるものなのでいつもの販売手法（※）ならば低層階などにも見やすい価格帯のお部屋が生じることはないでしょうし、再開発が近づいたこのタイミングでの分譲ということで小規模のわりに注目度を浴びやすい物件であることは確かでしょうね。
※住友の基本的な販売手法は"条件の良いところ"から売って、売れていくに従い"相対的に条件の悪いところ"を条件の良いお部屋と大差ない水準で売るというもの

なお、買物関係はそのようにハッピーロード商店街の先ですのでかなり便利ですし、再開発建物内にも商業施設が出来ますので、さらに便利なものになるはずです。

ちなみに、駅直結の再開発ではないので駅周りが一新されるわけではないのですが、駅前広場が誕生する予定（都市計画道路補助26号線と駅を結ぶ感じで、あまり使い勝手はよくなさそうではありますが…）で、そのあたりも街並みに与える影響は小さくないでしょうね。

通学校は第十小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。当物件の敷地は川越街道沿いの商業地域ですが、川越街道の内側となる南西側は第一種中高層住居専用地域が広がっており、最高高さ22m、かつ、第2種高度地区（斜線制限）になっているので当物件のような高さの建物が立つことはなく中層階以上で半永久的な視界抜けが保たれるであろう魅力の高いポジションです。

上述のように駅からの道程で川越街道を越える必要があるのは残念ではあるものの、川越街道を越えたからこそ南西方向（内側）に低層住宅街が望めるのも確かなことです。
なお、南東側は9階建のマンションになるのでこの上層階住戸からは両面とも視界抜けが得られ、日照時間も非常に長いものになるという点でも恵まれてますね。

間取りは物件内で最大でこそないものの（低層階に75㎡台があります）、南角の条件の良いポジションということでそこそこの面積が確保されています。

ウォークスルークローゼット経由で洋室1から洗面所に入れる動線は絶妙ですし、回遊動線も生まれたことで専有面積以上の豊かさを感じることが出来るプランでしょうね。

なお、居室配置はかなり興味深いものです。
南の頂点付近にキッチン、東頂点付近に洗面・浴室というかなり珍しいケースで、小さいながらもキッチンや洗面所に開口部を設けることが出来ているあたりは採光・通風面での大きなメリットになるはずです。

ただ、その一方で主寝室としての使用が想定される洋室1や2の開口部は賑やかな川越街道沿いになりますので、洗面浴室を川越街道側に配置し、その洋室2室中1室だけでも南東向きなど（出来れば南西向き）に出来ていると良かった気はしますね。

LDとキッチンの間には構造上の問題で柱及び耐力壁が入っているのでLDKとしての空間的な広がりが得にくくなっているあたりも気になる点の1つです。

坪単価は予定価格で約330万円。低層階（2～4階。少しだけ面積が大きくなる）でも坪単価300万円をギリギリ切る程度の水準で、上下の単価差は大きくありません。

南西側の前建は2階建であり低層階でも日照良好なことが加味されたお値段設定ではあるものの、上層階の将来的に眺望が妨げられることもない安心感に加え、両面からの日照も大きな魅力になるはずなので、単価差はやや小さ目の印象になるでしょうか。

上述のように川越街道沿いの小規模物件ということで物件自体の希少性はけして高いものとは言えないので上限単価を伸ばしづらいところはあったのだと思いますが、環境（主に音）よりも日照・眺望に重きをおく方にとっては見やすいお値段設定だと思います。