エクセレントシティ西船橋Ⅲ【西船橋駅徒歩10分圏内の住居系】4階66㎡5,398万円（坪単価271万円）

エクセレントシティ西船橋Ⅲ。

所在地：千葉県船橋市本郷町494-4他（地番）
交通：西船橋駅徒歩8分、京成西船駅徒歩11分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、56戸

2018年に5年ぶりに西船橋駅徒歩10分圏内で分譲されたローレルコート西船橋に近いポジションで、西船橋駅徒歩10分圏内の利便性がありながら住居系地域という点が大きな特徴になるであろう物件です。

この物件の敷地北側は東西線とJR線の高架が連続するので住居系地域らしい落ち着きは感じにくいところではありますが、本郷公園が目と鼻の先にあるのは魅力ですし、西船橋駅徒歩10分圏内×住居系地域の分譲マンションというだけでもわりと貴重な存在なのです。

ターミナル西船橋駅徒歩10分圏内の買物利便性の高さはもちろんのこと、この立地ならば高架下をくぐって北口側へのアクセスが比較的容易に出来るという点も魅力の1つになってくると思います。

一方で、やはりローレルコートの記事で書いたように、このあたりは市川市との市境が近いということもあってか通学区の葛飾小学校まで徒歩13分というあたりがこれから子育てが本格化するファミリー世帯にとってはちょっと残念な点になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。当物件は「全戸南東・南西向き」を謳っており、L字配棟の2棟のうちこちらは”南東向き”という位置づけではあるものの、どちらかと言うと”東向き”という印象になりますね。
また、北側はそのように東西線とJRの高架なので電車がバンバン通りますし、二重サッシが採用されているとは言え少々ハードなポジションではあるでしょうか。窓を閉めている限りは影響は小さいとは思うものの、この立地だとルーバルの魅力が半減してしまうところもあるのかなと…。
高架の先は低層の建物が多くなっており、この階でも視界抜けが得られる感じなのは良いですし、ルーバル内は南方向からの日照が得られる気持ち良さがあるのは確かですけども…。

間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKで、その40㎡超のルーバルがあることを除けば一般的な狭小3LDKという印象になります。
ただ、柱の食い込みは少ないですし、角住戸ながら廊下が一直線の設計ではあるので有効面積はまずまずでしょうね。

収納も充実していますし、引き戸の開け閉めで柔軟性のある使い方が可能な洋室3周りの設計も好感が持てる点になります。

また、キッチンからルーバルに出られるのも良いですし、出てすぐのところにスロップシンクがあるのも気が利いていますね。

坪単価は271万円。近年の西船橋駅界隈での供給事例としては、そのローレルコート西船橋（西船橋駅徒歩9分）が平均坪単価約235万円、パークホームズ西船橋ザ・レジデンス（西船橋駅徒歩11分・京成西船駅徒歩6分）が平均坪単価約205万円、シャリエ西船橋（西船橋駅徒歩13分）が平均坪単価約215万円という感じで、当物件が最も西船橋駅に近いとはいえ、高架の影響の大きいポジションですので平均で250万円ほどのお値段設定というのはやや強く感じますね。

上述のように西船橋駅徒歩10分圏内に拘るのであれば特に近年はかなり貴重な存在ではあるものの、10年ほど遡ればライオンズ西船橋プレミアフォート（駅徒歩6分）やワイズ西船橋（駅徒歩5分）などがあり、中古の成約単価は200万円前後が中心（といってもいずれもスケールのある物件ではないので事例はそんなにあるわけではないです）といった感じですので、線路沿い、かつ、築年差を考えるとやや差が大きい感じではありますよね。