リビオ船橋夏見【徒歩10分を超えたなりの現実的な価格設定】2階72㎡4,998万円（坪単価229万円）

リビオ船橋夏見。

所在地：千葉県船橋市夏見2-273-3他（地番）
交通：東海神駅徒歩8分、船橋駅徒歩11分、新船橋駅徒歩12分、京成船橋駅徒歩15分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種住居地域
階建・総戸数：7階建、51戸

船橋駅北口から北に一直線、市場通りを越える徒歩11分のところに誕生する物件です。

こちらとは異なり中央卸売市場寄りの夏見1丁目側にはなりますが、近年、同じ船橋駅徒歩11分のところにイニシア船橋夏見とウエリス船橋夏見が分譲されており、それらとは少なからず共通点を感じる物件になってきます。

船橋駅が徒歩10分を超えてしまうのは残念ではあるものの、イトーヨーカドーに加え東武デパートが日常使い出来るのも魅力でしょう。

また、当物件はそれらを含めた3物件の中では最も新船橋駅寄りに位置しており、新船橋駅東口のイオンタウン新船橋などもそこそこ利用しやすいところにあるのもポイントになるでしょうか。

住居系地域ながら目の前の夏見小室線はわりと交通量がありますし、通学区の八栄小学校が徒歩14分（船橋中学校は至近徒歩2分）と距離感があるなど、駅からそこそこ離れた住宅街としてはイマイチな材料もありますが、近隣には公園や緑も多い方ですし、環境面も悪くはないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は戸建（2階建）、西は夏見小室線の向かいに3階建マンションという感じですので視界抜けは得られはしないものの、日照は良好です。

間取りは全戸西向きとなる中、1フロア1戸の南に面したポジションということもあってか物件内ではしっかりとした面積が確保されています（3～7階の南西角は76㎡）。

建築基準法上の採光基準の影響で、洋室1室がサービスルームになってしまっているのは少々残念ではあるものの、角住戸としてはかなり廊下が短く出来ているので効率性が高く、収納が充実しているあたりも魅力的でしょう。

一方で勿体なく感じるのは角住戸らしさに欠ける点でしょうか。
LDが角位置（二面採光）にない上、主開口部に連窓サッシなども採用されていないので角住戸としては開口部がかなり地味ですね。

洋室2の引き戸がきれいに開け放てる引き戸になっているのは評価出来る点ではありますが、南方向の視界抜けが出てくる上層階（76㎡）ですら大差ないプランになっており勿体なく感じてしまいます。

坪単価は229万円。上層階角住戸は240～250万円という水準ですので差は大きくはありませんが、1フロア1戸の南向きだけあって中住戸（西向き）に比べるとやはりそこそこの水準にはなっていますね。

物件平均としては230万円ぐらいになるはずで、やはり2015～2016年という今よりもマンション相場が安かった時期に分譲されたイニシア船橋夏見（平均坪単価約220万円）やウエリス船橋夏見（平均坪単価約215万円）と比べると高くはなっていますが、昨今の高騰を考えれば差は小さいと感じますね。

インパクトのある水準でこそないものの、船橋駅徒歩11分（駅徒歩10分圏内ではないこと）が加味された現実的な設定という印象ではあるでしょうね。