プライム大田矢口【私道を含むも3,500㎡超のスケール感】3階74㎡7,240万円（坪単価325万円）

プライム大田矢口。

所在地：東京都大田区矢口2-46他（地番）
交通：矢口渡駅徒歩6分、武蔵新田駅徒歩8分、蒲田駅徒歩24分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建、107戸（ウエスト棟：78戸、イースト棟：29戸）

ウエスト棟とイースト棟の間に約200㎡の私道部分を含みますが、その私道部分及び自主管理広場を含んだ3,500㎡超が当物件の所有地（売買対象面積）というわりとスケール感のある物件になります。

9階建なので総戸数自体はそこまでではないものの、容積率200％のため、空地率も約57％と高めに出来ており、なかなか特色ある物件に仕上がっていますね。

一昨年から分譲中のザ・ガーデンズ大田多摩川がこの界隈の分譲マンションでは突出したスケールを有しており、それには遠く及ばないものの、こちらは駅距離が半分ほどになりますし、そのザ・ガーデンズのように駅距離がそこそこ出てしまう多摩川沿いを除くとスケール感のある物件が少ないエリアでもあります。

準工業地域ですし、近隣には町工場や事業所などが存在しているエリアですが（この敷地の多くも以前ナムコの本社ビルがありました）、多くは住宅ですし第二京浜や線路から内側に入っているのも良い点ですね。

また、矢口渡駅、武蔵新田駅からの帰り道は共に商店街（商店会）、また、オーケーが徒歩3分、島忠ホームズも徒歩8分となるなど買物利便もかなり高いです。

多摩川河川敷までは徒歩10分ほどですし、利便性と環境面のバランスという点での魅力も小さくないでしょう。

なお、通学区の多摩川小学校は多摩川沿いにあり徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋はイーストの74㎡の3LDK、南西角住戸です。道路の向かい南方向の前建は3階建、それ以外も3～4階建の建物が多くなっているので視界抜けまでは得られなくとも日照に関しては良好なポジションです。

西側はウエスト棟がありますが、植栽なども施されるプライムナード（私道）を挟んでのものになりますので圧迫感のあるレベルではありません。

間取りはそのような日照時間が長めの南に面した角住戸なりにそこそこの面積が確保されています。

玄関は凸となる位置に設けられており、廊下は短いとまでは言えないものの、一直線としているので角住戸としては長い方ではありません。玄関にマルチクロークという窓付の収納スペースがあるのは面白いですね。

玄関扉の位置的に玄関を開けた際に共用廊下の向こう側からも中が見えてしまうのはちょっと気になる点ではあるものの、この大きな窓付収納スペースは凸となる位置に玄関を設けたからこそのものと言えるでしょう。

西面（妻面）の開口部は私道からの視線に配慮したためかそんなに充実しているわけではありません。ただ、LDはしっかりと二面採光、かつ、キッチンにも窓が設けられているのは良い点ですし、南側の連窓サッシ×ウォールドアの設計も大きな魅力でしょうね。

バルコニーもしっかりとした大きさがあり空間的な広がりにも期待出来ます。

坪単価は325万円。最も参考に資するのは矢口一丁目の武蔵新田駅徒歩5分のところで2019年に分譲されたアールブラン武蔵新田でしょう。
アールブラン武蔵新田は平均坪単価約320万円という水準で、当物件の平均はそれと比べると気持ち高いぐらいのものになるでしょうか。

その直前2018年のシャリエ武蔵新田は平均坪単価約280万円という水準でしかありませんでしたし、2019年（アールブラン武蔵新田）との比較であれば同じ水準で頑張って欲しかった印象もあるものの、昨今はマンション市況が大分改善してしまいましたし、違和感を覚えるような水準ではないですね。

ちなみに、第1期は43戸の供給になります。