リブクオーレ神保町【分譲だったらおいくらだったのか】14階74㎡600,000円（坪賃料26,670円）

リブクオーレ神保町。【賃貸版】です。

所在地：東京都千代田区神田神保町1-62-2外
交通：神保町駅徒歩5分、水道橋駅徒歩7分（JR線。都営線は徒歩8分）、御茶ノ水駅徒歩9分（JR線。東京メトロは徒歩10分）、九段下駅徒歩9分、新御茶ノ水駅徒歩11分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、102戸

「リブクオーレ」というブランドはここが初めてになるはずで、建築主が住友不動産及び丸ノ内よろずとなったJV的な位置づけであることが影響を及ぼしているのでしょうか。

総戸数102戸のうち住友不動産の持分が56戸、丸ノ内よろずの持分が46戸になるようで、住友不動産持分に関しては、凝った外観デザインなどを見る限り（一方でプランは柱の食い込みが見られ"住友不動産の分譲クオリティ"とまでは感じない）は分譲という選択肢もゼロではなかったのかもしれません。

立地は白山通りから1本入ったビル街で、そこそこの落ち着きが感じられるポジションです。住宅は少ないエリアですが、少ないがゆえの希少性が窺える立地でもあるでしょうね。

設計・施工は西武建設です。

総戸数102戸とはいえ、20～50㎡台中心のコンパクト設計となった物件で敷地面積も900㎡弱と小さめです。
ただ、ところどころグリッドラインを強調した端正な外観デザイン及び木調ルーバーなどを設えた雰囲気あるエントランス周りはいわゆる”住友不動産の分譲マンションのそれ”であり、賃貸マンションとしてはグレード感のあるものです。

このような地ですのでこのタイミングで分譲されていたら坪単価600万円近くなっていた可能性もあったはずで（住友不動産ならば）、そこまでの単価帯の分譲マンションにしてはシンプルながらも"そこそこのお値段帯の分譲マンションのグレード"には達しているのは間違いないところです。

共用廊下もとりわけ高級感はないものの、しっかりと内廊下が採用されていますね。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の2LDK、南東角住戸です。最上階とは言え一般的な14階建ですし、南方向一区画先には同じ14階建のマンションがありますので凄く魅力的な眺望が望めるわけではありません。ただ、それを除けば近隣の中では高さがあり、この最上階住戸からは日照だけでなく眺望も良好と言っていいぐらいのものになります。

間取りは74㎡となった物件内では大きなものです。
丸ノ内よろずの持分は当初から賃貸を予定していたためか20～50㎡台の小さなものが多いのですが、住友不動産持分は70～80㎡台などもあり、そういった点からも分譲を天秤にかけていた感がありますよね。

廊下沿いに丸々1本分の柱の食い込みこそみられるものの、それ以外の柱はわりときれいにアウトフレーム化されており、南側の豊かなサッシ面からも高額住戸らしさ（高賃料らしさ）を感じることが出来るプランです。

その南面のサッシ周りは梁の凹凸が抑えられた三次元的にも良好な空間設計で、上層階のみに設けられたプランだけのことはあるなかなか魅力的のものと言えます。

一方、74㎡で2LDKにしているわりにLDが12.8畳しかないあたりからはバランスの悪さを感じます。ベッドルームが8.3畳と7.1畳ということでベッドルームに重きを置いた設計にしたこととの兼ね合いあってのものでしょうし、好み次第のところではあるものの、このような立派な賃料帯でのこの大きさのLDはちょっと違和感がありますかね。

坪賃料は26,670円。立派な単価ですね…。グロスも60万円とは…。

設備仕様面はLDにビルトインエアコンこそ搭載してはいますが、それ以外は水回りや建具なども坪単価200～300万円台の分譲マンションと同等といった感じで、住友不動産の高級賃貸ラ・トゥールレベルにはないので流石にこの賃料はちょっと高く感じますね。

グロスの嵩まないコンパクト目のタイプの低層階は16,000円台という水準であることからも、当住戸には面積プレミアム（物件内で数少ない面積の大きなプレミア感のあるプラン。といっても70㎡台なのですが…）や最上階プレミアムがかなりしっかりと乗っかってることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

駐車場は全14台で身障者用を含む8台が平置、残りの6台が機械式です。