デュオステージ川崎【小規模ながら三方接道】1階33㎡3,270万円（坪単価332万円）

デュオステージ川崎。

所在地：神奈川県川崎市川崎区貝塚1-4-11
交通：川崎駅徒歩11分、京急川崎駅徒歩12分
用途地域：商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数：11階建、42戸

川崎駅、京急川崎駅は惜しくも徒歩10分を超え、かつ、第一京浜を越える必要もあるものの、やはりターミナル川崎駅でのこのぐらいの距離感ならば利便性は高いです。

駅周りの便利さは言わずもがな、このあたりは第一京浜沿いにもファミレスやコンビニなどが多数ありますのでこういったコンパクト物件にお誂え向きな立地という印象になるでしょう。

第一京浜の斜向かいには消防署があり単なる第一京浜沿いよりもさらに賑やかな立地にはなってくるのである程度の落ち着きを求める方には向いていない立地ではありますが、その消防署のある第一京浜の手前のエリアはいわゆる歓楽街ですんで"越えている方が良い"という見方も無きにしも非ずでしょう。

設計は匠設計事務所、施工は古久根建設です。

外観は低層部をブラック、中上層部をホワイトのツートンカラーとしています。ただ、ありがちなデザインですしとりわけ高級感を覚えるようなことはないですね。

一方で、エントランスホールは打放しのR形状の側壁が印象的な設えで、コンパクトプラン中心の小規模物件なりに特色を設けているあたりは悪くないですし、小さめの敷地ながら三方が接道しているという点も魅力といえます。

公式ホームページ

お部屋は33㎡の1LDK、南向き中住戸です。当物件の敷地は第一京浜沿いにあり、その大半が商業地域なのですが、第一京浜から奥まった敷地南側の一部は第二種住居地域になっています。
当プランはL字のような敷地形状の南端のその第二種住居地域側で4階建部分（商業地域側のように高さが出せない）の1階に位置するお部屋になります。

南側は細い道路ながら接道しており、かつ、道路の向かいは3階建になりますので1階でも日照が得られます。北側の第一京浜の影響も小さいですし、低層階でも悪くないポジションですね。

小さ目ですし、芝生などになってるわけではありませんが、専用庭が付いているあたりも1つのポイントになるでしょうか。

間取りは30㎡そこそこの小ぶりな1LDKですが、物件自体こういったプランが多く構成されており、実需というよりは半投半住、もしくは投資ニーズを強く意識したものと言えるでしょう。

見ての通りキッチンスペース（というかキッチン横の動線部）がわりと大き目なのでLD部分がかなり小さいのが残念ですが、洋室の引き戸を開いての一体利用も可能な形ではあるので大き目のスタジオタイプ的な使い方も可能ですね。

収納は専有面積のわりに充実しておりそこいらへんも1つの特徴になるでしょうか。

坪単価は332万円。いわゆるワンルーム投資マンションに毛が生えた程度の大きさでしかなくこのぐらいの単価になることに違和感はないでしょう。

この大きさだと半住半投や投資目的で検討されている方もいらっしゃるはずですが、その場合、賃料想定としては13万円ほどになるはずで、表面利回り約4.8％という数字からも妥当なところという印象になります（都内都心部の好立地で4％ほど、エリアにもよりますがざっくり言うと郊外に近づくに従い少しずつ利回りが高くなる（高いエリアが出てくる）ようなイメージ）。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件なのでディスポーザーはありません。トイレ手洗い器こそありますが、それ以外も食洗機や床暖房がないなど分譲マンションとしてはシンプルなものになります。

管理費は309円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですがスケールメリットの得られない小規模物件ということで高めの水準になっています。

なお、駐車場はありません。