アトラス西日暮里道灌山【山手線内側徒歩3分×南面良好】66㎡8,898万円（坪単価445万円）

アトラス西日暮里道灌山。

所在地：東京都荒川区西日暮里3-1065-1他（地番）
交通：西日暮里駅徒歩3分、千駄木駅徒歩9分、日暮里駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、49戸（事業協力者住戸14戸含む。他店舗1区画）

物件名の「道灌山」からお分かりのように西日暮里駅前の「山手線内側」物件なのですが、荒川区側になるという珍しいケースになります（※西日暮里駅前山手線内側はお寺や戸建が多く分譲マンションともなるとほとんど存在していません）。

道灌山通りをもうちょっとだけ進んだザ・パークハウス谷中道灌山通りのところからが台東区になっており、当物件は”駅近ゆえの荒川区”そんなポジションと言えるでしょう。

そのザ・パークハウスなどもしかりで道灌山通り沿いは商業地域になることからある程度高さのある建物が建てられるのに対し、通りの内側となる南東方向は第二種中高層住居専用地域（第3種高度地区）になっており、高い建物が立ちづらくなっています。そのため、駅前の利便性の高いポジションながら日照・眺望といった面での魅力が非常に高くなっているあたりが大きな特長になってくるでしょう。

敷地面積550㎡ほどの小ぶりな物件にはなるものの、山手線徒歩3分でこの南面条件というのはとても貴重で、上層階からの眺望はちょっとしたタワマン並の気持ちよさがあると思います。

なお、ここは日暮里ではなく西日暮里が最寄りにはなりますが、ステーションガーデンタワー、ステーションプラザタワーを含む日暮里エリアでの実績がもの凄く豊富な旭化成がまた1つエリア内有数の物件を供給したことになり、本当にこのエリアは強いと感じますね。

西日暮里駅前では再開発が控えているのも心強い点ですし、通学区の第一日暮里小学校が通りを越えない徒歩3分という至近にあるあたりも1つの魅力になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、東角住戸です。北東側に10階建のマンションがありますが、道路を挟んでのものですし、当敷地の北東端には当物件の青空駐車場（2台分）もありますので、そこそこの離隔が図れています。そのため、この上層階住戸からは日照はもちろんのこと南方向～東方向にかけてのパノラマビューが望めますね。

駅前、かつ、抜けがかなり広域に渡る分、線路の影響はあるでしょうし、南東方向はお寺が多い（つまり、お墓が多い）ことを気にされる方も中にはいらっしゃるのかもしれませんが、隣接しているわけではないですし、総合的に言って非常に恵まれたポジションなのは間違いありません。

間取りはこれでも物件内で最も大きなものになっており、これほどの恵まれたポジションの物件ということを考えると若干拍子抜けしましたね。

総戸数のおよそ半数を占める中住戸は50㎡台と20㎡台のみの構成になっているぐらいですし（20㎡台は事業協力者との兼ね合いもあってのものでしょう）、山手線徒歩3分という類まれな駅近ポジションということを考えれば仕方ない印象ではあるものの、コンパクトプランを設けるか否かはさておき”ファミリータイプを設けることにしたのであれば70～80㎡台のしっかりとした面積のファミリータイプもあって欲しかったかなと。特にこういった上層階角住戸ならば億ションでもニーズがあったはずですからね。
「荒川区」アドレスであることもプランニングに多少影響を与えた可能性も否定は出来ませんし、ザ・パークハウス谷中道灌山通りはここよりも小さ目の54～62㎡という構成ではありましたが…。

間取り詳細で言うと、南東間口の広い敷地形状を活かした南東面のワイドスパンがとても魅力的で、「柱の食い込み」や「廊下の長さ」も気にならない角住戸の中では効率性の高いプランになっているあたりも評価出来ます。

南東面のワイドスパンからするとLDの南東開口部はもう1段階上のパフォーマンスであって欲しかった印象がなくはないものの（というか、東方向も抜けますので”コーナーサッシ”ぐらいやってくれていても良かった）、それなりに角住戸らしさを感じることの出来るプランになっているのは悪くないでしょう。

一方、面積が小さめなことも影響し、水回りが結構玄関に近い点、さらにバルコニーの奥行が近年の物件の中ではかなり短いあたりはちょっと残念でしょうか。

坪単価は445万円。2011年のザ・パークハウス谷中道灌山通りの平均坪単価約245万円から2015年のザ・パークハウス谷中道灌山レジデンスの平均坪単価約335万円にかけてかなりガッツリ上昇していたのですが、当物件はそこからさらにさらに上昇した形になりますね。

平均でも420万円ぐらいにはなりそうで、確かにこの単価水準ともなると70～80㎡台は厳しいという判断がなされるのも分かる気はします（汗。上層階だけなら十分いけたと思いますけど）。

この水準でも仕方ないと思えるぐらい魅力ある立地ではあるものの、第一期が13戸と少なめの水準になっているあたりを見るとエリア的に400万円超へのハードル（抵抗）は低くないということでしょうか。

近年、千駄木駅界隈での400万円超は当たり前な状況になっており、この「山手線内側徒歩3分×良好な南面条件」を持ってすれば違和感を覚えるまでの水準ではないのですが、千駄木はこちらの荒川区から台東区を通り越して文京区になるという明確な違いがありますし、このぐらいの水準ともなると西日暮里駅前の再開発タワマンもお部屋によっては手が届く可能性があると思うので余計に悩ましいところかもしれませんね。