パークホームズ登戸【駅徒歩5分、総戸数52戸、しかも定借なのに貴重な存在】5階80㎡7,198万円(坪単価297万円)

パークホームズ登戸。

所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466-1他3筆(従前地番)、川崎市都市計画事業登戸土地区画整理事業地区内60街区1、2、3、13画地(仮換地番号)
交通:登戸駅徒歩5分、向ヶ丘遊園駅徒歩5分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、52戸

約37.2haの大規模土地区画整理事業が進行中の登戸駅と向ヶ丘遊園駅の北西側エリア中ほどに誕生する物件で、登戸駅徒歩5分圏内というのは区画整理事業地側に限らず分譲マンションの供給が非常に少ないエリアになりますので、定借であろうとも貴重な存在になります。

当敷地は日本料理の老舗「柏屋」があったところでそのように定期借地権にはなってしまうのですが、期間は約70年と長めですし、登戸駅の駅近に拘りの強い方にとっては代えが効きづらい物件であるのは間違いないところでしょう(ここから北東方向に向かった南武線の線路の南側で同じ三井不動産の物件が予定されてはいますが…)。

現状でも徒歩5分圏内にスーパーが3店(オーケーは5月オープン予定)という2駅が近いポジションならではの買物利便性の高さ、さらに多摩川河川敷まで徒歩5~6分、生田緑地が徒歩13分という豊かな環境面とのバランスが魅力的なのは言わずもがな、大規模区画整理事業による新しい街並みという点も大きなプラス要素で、定借でも十分過ぎるほどニーズのある物件でしょうね。

ここは線路からも離れた落ち着いた住宅街の一画という感じで、けして大きな土地でないながらも区画整理により三方が道路になっているあたりも魅力と言えます。

なお、通学校の登戸小学校は津久井道の向こう側徒歩10分、枡形中学校に至っては同徒歩27分というポジションになるので、子供の通学利便性という意味ではやや難のある地にはなります。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の4LDK、西角住戸です。南西側は細い道路(区画整理事業により新設)ですがいずれの方角も接道したポジションで、周囲は低層建物中心、かつ、西方向は道路の斜向かいが区画整理事業による公園予定地(現在は仮店舗・仮住まいとして利用されていた建物が残っている)という魅力の高いポジションです。

当物件は全戸南東・南西向きのL字配棟で、2棟が交わるところにある南角住戸が本来最も条件の良いポジションになるはずですが、この立地だと眼下がモロに善立寺のお墓ビューとなることが影響したのかこちらの西角により大きなプランが設けられています(最大プランは東角上層階の82㎡のルーバル付のものです)。

間取りは洋室4室を北西面(妻面)に並べた少々淡泊な印象のあるもので、妻面の開口部の貧弱さはやはり残念に感じますね(いいずれパークビューになるのに…)。

この基本プランではリビングインの洋室2室の扉がいずれも開き戸設計(引き戸やウォールドア設計になっていない)になっておらず、気軽に広々とした二面採光のLD空間を実現出来ないのも疑問です。

ただ、その一方で4LDKとしてやや小ぶりなことを考慮した効率性の高い設計(廊下が短め)は悪くないですし、LDの南西面にしっかりとした開口部が施されているあたりも評価出来る点でしょう。

そのように洋室4にウォールドアが採用されておらず幅のある連窓サッシの魅力を最大限引き出せていないのは残念ではあるものの、バルコニーは奥行十分ですのでそこそこには開放感が得られるはずです。

4LDKならば浴室は1620であって欲しかったですが80㎡ではなかなか難しいところでしょうか。

坪単価は297万円。同階南角(75㎡)よりもやや高い水準になっており、やはりお墓ビューが多少なりとも考慮されてはいるようです(※その75㎡は7階まであり7階になるとこちらよりも高いです)。

定期借地権物件でこの単価ということからお分かりのように価格には地主に支払う「権利金」と「前払地代」が含まれており、それら(合わせると約123万円/坪)を除いた約174万円が"純粋なお値段部分"になるとのことです。
※平均坪単価約400万円だったザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの販売価格に含まれる権利金(前払地代はなかった)は販売価格全体の"半分強"ぐらいの水準でしたので、やはり建築コストや諸経費(デベロッパーの利益含む)により成り立つ"純粋な販売単価"に大きな差はないようですね。

権利金に加え相当程度の前払地代も販売価格に含まれていることで地代と解体準備金の合計は191円/㎡と月々の負担はそれほど大きなものではありませんので(むろん所有権物件とは異なり土地の固定資産税は生じない)、登戸駅の分譲マンションでは非常に珍しい好立地ならばこんなものかなぁ…という印象ではあるものの、プラウド目黒洗足ガーデンコートの記事などでも書いているように昨今の定期借地権物件(約70年などの長めのもの)のお値段設定は”所有権物件の9掛け”ほどに感じることが多いことを考えると気持ち強めの感覚にはなるでしょうか(当物件の平均坪単価は270万円ぐらいにはなるはずで、所有権で300万円相当)。

ただ、直近のミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱステーションプレミア(最寄りは向ヶ丘遊園駅の徒歩3分ですが、登戸駅も徒歩7分)の平均坪単価約270万円は相場よりもこなれていたというのが正しいはずで、その前のプレシス向ヶ丘遊園(向ヶ丘遊園駅徒歩5分の線路沿い。登戸駅は遠い)でも平均坪単価265万円という水準だったことを考えれば当物件の300万円相当は高く感じることはありません。

また、普通の駅であれば何ら珍しくない「①徒歩5分」、「②総戸数52戸」、さらに「③大手デベロッパー物件」というあたりが登戸駅においてはかなり特別なものになってしまうことからしても当然のお値段設定と言えるのかもしれませんね。
多くの駅では①~③はさして珍しい点ではないあたりがまた難しいところではあるのですが…。

なお、第一期は40戸で総戸数の8割近くが供給されます。少なくとも「このお値段で手が届く方が限られてしまうようなケース」ではありませんので、この戸数ならば難なく売れますよね。

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