パークホームズ登戸【柏屋のDNAを受け継ぐIAOデザイン】1階68㎡4,898万円(坪単価237万円)

続けて、パークホームズ登戸。

設計はIAO竹田設計、施工は東洋建設です。
三井不動産はこの後駅前の南武線の線路沿い同区画整理事業地区内68街区でマンションを予定しており、IAO竹田設計と東洋建設は共通して携わることとなります。

当物件の設計・デザイン面での最大のポイントになるのが従前この地にあった日本料理の老舗「柏屋」のDNAを受け継いだ外観デザインでしょう。

7階建総戸数52戸というごくごく一般的なスケールの物件でしかないのですが、和モダンなエントランス周りの木調ルーバー、2~3階バルコニー軒裏の木目調の設えは特に外観に与える影響が大きく、スケール以上の存在感を放つことは間違いないはずです。

エントランス周囲は豊かな植栽に加え石積みも施されますし、分譲マンションで数々の実績があり特に和の演出が上手いと感じることが多かったIAO竹田設計はこの物件に凄くフィットしていると感じましたね。

以下のプランをご覧いただくとお分かりのように多くのプランで柱のアウトフレームが行き届いており、デザイン面に加え設計面でも力を入れているあたりも評価出来る点でしょう。

前回のパークホームズ登戸

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南東向き中住戸です。道路の向かい東方向には区画整理後に出来たばかりの5階建マンションがありますが、南東側正面方向は現在更地(そんなに大きな土地ではないので戸建とかですかね?)ですし、南方向は道路になりますので、将来不安の少ない日照良好なポジションです(善立寺のお墓は目と鼻の先ではあります)。ターミナル駅徒歩5分としてはかなり落ち着きのあるポジションという点での魅力も十分ですね。

間取りは70㎡に満たない数字上はやや小ぶりな3LDKになりますが、そのように共用廊下側の柱もきれいにアウトフレーム化されたプランになりますので、一般的な70㎡に近い有効面積があるでしょう。

柱と洋室1・2の間には空間(余白)のあるかなり贅沢なアウトフレームで、これがあることで室内窓際の下り天井(梁)への影響もなくなりますので、そういった点でも非常に意味のあるものと言えます。

柱をしっかりとアウトフレーム化したことで玄関前にゆとりあるアルコーブスペースを設けることが出来ていますし、洋室3の「ウォールドア×連窓サッシ設計(LD側だけでサッシ3枚分あるのは非常に魅力的)」といった空間的な広がりが得られる工夫もなされているのでそこいらへんの70㎡と同等かそれ以上のパフォーマンスと言えるはずです。

専用庭のような広々とした空間こそないものの、テラスの先にはガーデニングスペースが設けられており1階住戸ならではの戸建感覚が味わえるあたりも魅力でしょうね。

坪単価は237万円。上層階角住戸などの300万円前後とは思っていたよりも差が大きかったですね。
多摩川から近いポジションのため洪水ハザードマップで薄く色が付いていることとの兼ね合いあってのものなのかもしれませんが、登戸駅前は本当に分譲マンションが少ない中での「登戸駅徒歩5分×三井ブランド」に加え、設計・デザイン面での好パフォーマンス、さらに、将来的にも日照が確保される可能性の高い落ち着いたポジションでのこの単価ならば三井不動産らしい現実的な設定と感じます。

とは言え定借物件なので何を重視するか次第のところもありますが、前回の記事で書いたように権利金と前払地代の合計が約123万円相当で、こういった単価安のお部屋はそれらを除いた残りがたったの約114万円(「建築コスト以下」の金額)ということになるのでそういった意味でのお得感みたいなものもありはしますよね。
※同じ専有面積のお部屋を比べた場合、販売価格に占める土地の割合は当然低層階の方が大きくなるものなので(同じ専有面積だと土地の面積(価格)が同じであるのに対し、販売価格が上の階の方が高くなるため)、定借物件に限らずマンションにおいてこういった考え方はナンセンスではありますけど、ちょっと矛盾を感じるようなところではあります(汗)。

設備仕様面は、ディスポーザーやトイレ手洗いカウンターどころか食洗機すらもないシンプルなものと思いきや、食器棚(カップボード)が付いているというあまり見たことのないケースです(笑)。

「権利金」や「前払地代」がどの程度販売価格に含まれているか次第とはいえ、定期借地権物件は所有権物件に比べ初期コスト(販売価格)が抑えられているのが一般的なわけですが、安めの販売価格に比例する形で設備仕様パフォーマンスも抑えるケースが多いのは嘆かわしいことだと思っています。

所有権相当の坪単価に換算(約70年の物件ならば所有権のざっくり9掛けぐらいなので0.9で割り戻す)した上で設備面のパフォーマンスを考慮して欲しいなぁと思うことが少なくないですね…。

まぁ、マンションは2つとして同じものがありませんので、そもそも90%なのか95%なのか、はたまた100%(所有権と大差ないレベル)なのかを判断すること自体容易ではないわけですが、少なくとも当物件には坪単価300万円前後のお部屋も少なくないわけでもうちょっと頑張って欲しかったですね。

管理費は209円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数52戸の小ぶりなスケールを考えれば悪くない水準だと思います。ここも昨今の三井物件で見かけることの多い第三者管理方式を採用しており、管理会社へ委託する部分が大きくなる中でのこの水準ならば御の字でしょう。

駐車場は全18台で2台のみが平置、残りの16台が機械式になります。

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