プレシス柏の葉キャンパス【オアシス街区は言い過ぎだが、公園・文教側の駅徒歩7分】6階75㎡4,768万円（坪単価210万円）

プレシス柏の葉キャンパス。

所在地：千葉県柏市中十余二柏北部中央地区182街区9画地（地番）
交通：柏の葉キャンパス駅徒歩7分
用途地域：工業地域
階建・総戸数：11階建、161戸

当物件のポジションは駅との関係で言うと都市軸道路を越えた先で、柏の葉キャンパス駅を最寄りとする物件の中では駅徒歩7分は距離がある方になります。

ただ、都市軸道路の西側を占めるのは千葉大・東大の広大なキャンパス、柏の葉公園、こんぶくろ池自然植物公園といった大規模公園という感じの文教・公園エリアになっているので、ららぽーとが至近にあることとのバランスの良さは大きな魅力になってくるでしょうね。
隣接地、徒歩2分のところにはおっ母さん食品館とウェルシアがありますし、買物利便がかなり高いポジションになります。

工業地域の一画らしく敷地南側はDNPの研究開発センターがあり、近隣はそういった文教・公園エリアとは異なる趣ではありますが、敷地内にも緑がふんだんに設けられるスケール感のある物件ですし（DNPの敷地も緑が施されている）、公園エリアに近いこちら側にはまだまだマンションが少ないので少なくとも現状においては貴重な存在ということにもなってきます（柏の葉公園の南側は戸建街区になっており、住宅自体はわりとたくさんあります）。

ホームページ等にあるような"オアシス街区"は言い過ぎな気がしますし、いわゆる住宅を主としたエリアではないので通学区の柏の葉小・中学校が共に徒歩17分と子供の足だとかなり距離があるあたりは気になる点になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の4LDK、南角住戸です。南東～南にかけては道路の向かいにそのDNPの研究開発センターがありますが、こういった中層階以上ならばそれを優に越えてくるので日照だけでなく視界抜けも望めます。

間取りは物件内では最も大きなものになります。当物件は全戸南東向きですので角住戸は1フロア2戸のみで、当プランは最も日照時間の長い南角でもありますので、このような設計になるのも当然といったところでしょう。

同じ長谷工設計・施工で10階建126戸というここと似たスケールを有していたプレシス幕張本郷の南角住戸も”物件内で最も大きな75㎡”になっていましたし、価格面（グロス）とのバランスを考えるとデベロッパーとしてはこのぐらいが心地よく感じるのでしょう（検討する側としては最大80㎡ぐらいあっても良いぐらいですが、価格（予算）との兼ね合いで…ということ）。

ただ、間取りは幕張本郷の影も形もない淡泊なもので幕張本郷を知っているものからするとかなり残念という感想にはなってしまいますね。

中層階以上は南側頂点方向の視界も良好なわけですし、幕張本郷のような豊かな開口部、コーナー部の柱をオフセットしたダイレクトなコーナーサッシが見たかったです…。

柏の葉キャンパス駅前には三井のタワマンなど開口部や眺望を大きな売りとする物件があり、そこを頑張っても確かにそこまで存在感を高めることは出来なかったのかもしれませんが、逆に言うとタワマン以外はプラン面で特色のある物件が少ない印象になるので、駅徒歩7分ゆえの”そこそここなれたお値段で特徴のあるプラン”という形でのニーズは十分にあったと思うのです。
今後はこういった駅から少し離れたエリアにも開発が波及することで駅徒歩10分前後の物件が増えてくることも予想されるわけで、そういった時のことを考えた場合にも"差別化"が重要な要素の1つになってくるのは言うまでもありません。

まぁ、幕張本郷は75㎡の3LDKであったのに対し、こちらは「4LDK」なのでLDの開口部に割ける部分がどうしても少なくなってしまうという事情もあるとは思いますが、せっかくの角住戸でこのLDの開口部というのはやっぱり寂しいなぁ…。

浴室に窓があるのは良いですけど…。

坪単価は210万円。同中層階中住戸と大差ない水準、上層階でも220万円ほどと全体的にのっぺりとした単価設定が採用された物件になります。

中層階以上で視界抜けが得られるポジションなので上下の単価差にとりわけ違和感を覚えることはありませんし、角住戸と中住戸の差に関しても角住戸プランが上述のようにかなり地味なものになっているので当然のことと思います。

ただ、先行するパークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー（平均坪単価約215万円）と比べ大差ない水準になっており、サウスマークタワーとは異なり全戸「南東向き」という点での差はあれど、比較すると明確に厳しいお値段設定という印象にはなってしまいますね。

サウスマークタワーは当時の記事でも書いたように南向きが特にリーズナブルな印象を受ける価格設定だったので、南向きを売りとするここや先行するワザック柏の葉キャンパスにとっては迷惑以外の何者でもないでしょう（笑）。

ここはワザックよりも南面条件に優れてはいますが、三井のタワマンなどとそう差のない価格設定にするのであれば上述のような点でもう少し間取り面での頑張りが欲しかった印象ではありますかね（特に角住戸）。