ライトテラス新宿御苑【結局、最終形は賃貸マンションだった…】14階70㎡350,000円（坪賃料16,503円）

ライトテラス新宿御苑。【賃貸版】になります。

所在地：東京都新宿区新宿1-28-17
交通：新宿御苑前駅徒歩5分、新宿三丁目駅徒歩8分、新宿駅徒歩16分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：18階建、100戸
築年：2021年

新宿1丁目の靖国通り沿いに誕生したばかりの賃貸マンションなのですが…
その立地条件に加え、「18階建×100戸」というわりと珍しい数字に見覚えがある方もいらっしゃるのではないでしょうか…。

このマンションは6年近くも遡った2015年頃にプレシス新宿御苑レザリスとして分譲されていたものの”最終形”で、今年の2月にやっとのことで竣工したという物件になります。

当時の記事をご覧いただくとお分かりのように、プレシスシリーズとしては稀なスケールがあり、共用面やデザイン面でも工夫の見られる物件でしたのでプレシスとして陽の目を見て欲しかったところなのですが、基礎工事（地中埋設物）の関係で当初のスケジュール通りの工事が出来ず販売が滞った結果、一棟売りされた後に賃貸マンションになってしまったのでしょうか（本当に残念！）。

ただ、”最終形”も当初の計画ほぼそのままの”プレシス新宿御苑レザリス”で、共用部・専有部共にかなり充実していますので、グレード感のある賃貸物件をお探しの方にはかなり面白い物件になると思います。

詳細はプレシス新宿御苑レザリスの分譲時の記事をご覧いただければと思いますが、住不チック（笑）なデザインの2層吹抜のエントランスはなかなかのものですし、共用廊下も内廊下設計が採用された物件になります。

ホームページ（アライバル）

お部屋は70㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南方向は一区画先に25階建のルネ新宿御苑タワー、それ以外にもこのぐらいの高さのマンションなどが多くあるポジションではあるものの、東方向はトヨタモビリティの比較的低い建物になっており、東～北東にかけては視界抜け、南方向からは日照という都心立地としてはバランスの取れたポジションです。

間取りはあえて分譲当時取り上げたものと同じにしたので、多く語ることはありません。

物件内で最も大きな面積のプランになりますし、その南東角というポジションからすると一面採光で開口部がサッシ2枚分しかないLDは寂しい印象ではあるものの、そういった経緯で総戸数100戸全てが57～70㎡の狭めのレンジに収まっている都心部ではかなり珍しいタイプの賃貸マンションになっているので、ファミリータイプの少ないこのようなエリアで70㎡クラスをお探しの方にとっては検討しやすいものとなるでしょうね。

坪賃料は16,503円。グロス賃料が嵩むためか50～60㎡台よりも幾らかこなれた単価設定で、この立地このご時世を考えれば若干こなれているぐらいだと思います。

やはり賃料30万円前後でこれだけの数を一挙に供給するというのは非常に重いのは言うまでもなく、そのあたりを考慮しての設定なのでしょう。

ちなみに、新築時は坪単価400万円ぐらいの水準だったお部屋と記憶しておりますが、なにせ2015年時点なので参考にはならないですね。今分譲されていたら470～480万円ぐらい（1億とすると坪単価472万円）にはなっていたはずで、それで計算すると表面利回りは4.2％になりますね。
グロス賃料が嵩み相対的にコンパクトに比べニーズの減るファミリータイプの賃貸はコンパクトなものに比べ利回りが幾らか高くなるのが一般的（むろんエリアにもよります）で、4.2％だとファミリータイプとしては若干低いぐらいの印象になるでしょうか。

設備仕様面は、分譲時は水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコンなどが予定されていたのですが、残念ながらそれらはないようです。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、床暖房は付いており、賃貸マンションとしてはグレード感がありますね。

駐車場は全26台で身障者用を含む2台のみが平置で残りは機械式になります。