パレ・ド・ルピナス南千住Ⅱ【なかなかにディープな立地】50㎡4,290万円（坪単価283万円）
パレ・ド・ルピナス南千住Ⅱ。
所在地：東京都台東区清川2-26-10
交通：南千住駅徒歩8分（東京メトロ。つくばエクスプレスは徒歩10分、JR線は徒歩11分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：12階建、22戸
ゼネコン業をメインとするCMCが手掛けたマンションで、日本堤1丁目に昨年完成しているⅠ（賃貸？）に次ぐ物件になります。
CMCはデベロッパーとしての実績がほとんどなく当物件も1フロア2戸の小規模物件にはなるのですが、こちらは分譲マンションということもあってかデザインにも拘りが窺える物件にはなっています。
立地は清川2丁目の明治通りから内に入ったポジションで、通り沿いでないなりの落ち着きもあるのですが、同時に玉姫公園がほど近いポジションであり、山谷至近のディープさはどうにもこうにも否定出来ません。
交通便はまずまずですし、南千住駅を最寄りとする物件の中でも隅田川寄りのポジションにはなるので河川敷まで徒歩10分ほどで行けるあたりも魅力ではあるのですが…。
設計はエイ．アンド．エス．システム、施工はCMCで3月竣工済の完成売りになります。
かなりの小規模物件なのでエントランスホールはこじんまりとしていますが、アプローチを深めにとったクランクインアプローチとなっているのは評価出来る点ですし、外観もかなり凝っています。
下層部の深みあるシックなトーンの外壁タイルと中上層部のガラス手摺のコントラストが端正ですし、共用廊下も内廊下設計が採用されています。
公式ホームページ
お部屋は50㎡の2LDK、南角住戸です。バルコニーがあるのが南側で、1フロア2戸のうちのもう1戸は北側共用廊下の向こう側にあるので、いずれの方角も隣戸に面していない独立性の高いポジションです。
接道しているのは敷地の北側だけになるものの、南・東・西いずれの方角も2～3階建の低層建物が中心となっているためこの上層階住戸からは眺望も楽しめます。南南東にスカイツリー、また隅田川の花火大会の特等席でもあるでしょう。
間取りは50㎡にギリギリ乗せた程度の小ぶりな2LDKなのですが、もう1プランは「41㎡の2LDK」なのでそれと比べた場合には大分ゆとりがあります。
また、こちらのプランの方が柱のアウトフレームがかなりきれいに出来ており、1フロア2戸の小規模物件ということを考えるとこのレベルでアウトフレーム（南面は逆梁工法採用）しているのは立派に感じます。”ゼネコンデベロッパーなりの拘り”もあってのものでしょうか。
廊下も短いため効率性はかなり高く、奥行2mのバルコニーがあることで専有面積以上の使い勝手も期待出来るプランだと思います。
一方、残念なのは南側以外の開口部がほとんどない点でしょう。上述のように接道こそしてはいないものの、周囲は低層が多くなっていますし、視界だけでなく採光や通風を考えたらもっと開口部を増やすのが筋だったと思います。
キッチンや浴室に換気に便利な小さな窓があるだけでも結構違いますよね。
坪単価は283万円。低層階などには220万円ほどのお部屋もあり、眺望面の魅力が加味されたことで低層階との単価差は大きいです。
ただ、駅徒歩3分で分譲中のグローベル南千住駅前（面積帯も近い）は平均坪単価約320万円といったところですのでそれと比べると駅距離以上にこなれておりやはり上述のような際どい周辺環境あってのお値段設定でしょうね。
デュフレ横浜石川町などのようなスケール（周囲の雰囲気を多少なりとも改善させるだけの存在感）のある物件でもありませんし以下のように設備仕様面もかなり弱いです。
時代の経過と共に徐々に街が変わっていくことに期待したいところではありますが…。
設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然といえますが、食洗機や床暖房すらないのは残念ですね。
20〜30㎡台などではなく40〜50㎡台の物件ですのでそこは頑張って欲しかったところでしょう。
管理費は300円/㎡。ディスポーザーなしでも内廊下の小規模物件ですのでこのぐらいならばマシな方でしょう。
管理形態は「通勤」ではなく「巡回」になります。
駐車場は1台のみで平置になります。
所在地：東京都台東区清川2-26-10
交通：南千住駅徒歩8分（東京メトロ。つくばエクスプレスは徒歩10分、JR線は徒歩11分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：12階建、22戸
ゼネコン業をメインとするCMCが手掛けたマンションで、日本堤1丁目に昨年完成しているⅠ（賃貸？）に次ぐ物件になります。
CMCはデベロッパーとしての実績がほとんどなく当物件も1フロア2戸の小規模物件にはなるのですが、こちらは分譲マンションということもあってかデザインにも拘りが窺える物件にはなっています。
立地は清川2丁目の明治通りから内に入ったポジションで、通り沿いでないなりの落ち着きもあるのですが、同時に玉姫公園がほど近いポジションであり、山谷至近のディープさはどうにもこうにも否定出来ません。
交通便はまずまずですし、南千住駅を最寄りとする物件の中でも隅田川寄りのポジションにはなるので河川敷まで徒歩10分ほどで行けるあたりも魅力ではあるのですが…。
設計はエイ．アンド．エス．システム、施工はCMCで3月竣工済の完成売りになります。
かなりの小規模物件なのでエントランスホールはこじんまりとしていますが、アプローチを深めにとったクランクインアプローチとなっているのは評価出来る点ですし、外観もかなり凝っています。
下層部の深みあるシックなトーンの外壁タイルと中上層部のガラス手摺のコントラストが端正ですし、共用廊下も内廊下設計が採用されています。
公式ホームページ
お部屋は50㎡の2LDK、南角住戸です。バルコニーがあるのが南側で、1フロア2戸のうちのもう1戸は北側共用廊下の向こう側にあるので、いずれの方角も隣戸に面していない独立性の高いポジションです。
接道しているのは敷地の北側だけになるものの、南・東・西いずれの方角も2～3階建の低層建物が中心となっているためこの上層階住戸からは眺望も楽しめます。南南東にスカイツリー、また隅田川の花火大会の特等席でもあるでしょう。
間取りは50㎡にギリギリ乗せた程度の小ぶりな2LDKなのですが、もう1プランは「41㎡の2LDK」なのでそれと比べた場合には大分ゆとりがあります。
また、こちらのプランの方が柱のアウトフレームがかなりきれいに出来ており、1フロア2戸の小規模物件ということを考えるとこのレベルでアウトフレーム（南面は逆梁工法採用）しているのは立派に感じます。”ゼネコンデベロッパーなりの拘り”もあってのものでしょうか。
廊下も短いため効率性はかなり高く、奥行2mのバルコニーがあることで専有面積以上の使い勝手も期待出来るプランだと思います。
一方、残念なのは南側以外の開口部がほとんどない点でしょう。上述のように接道こそしてはいないものの、周囲は低層が多くなっていますし、視界だけでなく採光や通風を考えたらもっと開口部を増やすのが筋だったと思います。
キッチンや浴室に換気に便利な小さな窓があるだけでも結構違いますよね。
坪単価は283万円。低層階などには220万円ほどのお部屋もあり、眺望面の魅力が加味されたことで低層階との単価差は大きいです。
ただ、駅徒歩3分で分譲中のグローベル南千住駅前（面積帯も近い）は平均坪単価約320万円といったところですのでそれと比べると駅距離以上にこなれておりやはり上述のような際どい周辺環境あってのお値段設定でしょうね。
デュフレ横浜石川町などのようなスケール（周囲の雰囲気を多少なりとも改善させるだけの存在感）のある物件でもありませんし以下のように設備仕様面もかなり弱いです。
時代の経過と共に徐々に街が変わっていくことに期待したいところではありますが…。
設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然といえますが、食洗機や床暖房すらないのは残念ですね。
20〜30㎡台などではなく40〜50㎡台の物件ですのでそこは頑張って欲しかったところでしょう。
管理費は300円/㎡。ディスポーザーなしでも内廊下の小規模物件ですのでこのぐらいならばマシな方でしょう。
管理形態は「通勤」ではなく「巡回」になります。
駐車場は1台のみで平置になります。