オープンレジデンシア大井町フロントコート【かなりの小規模だが7年超ぶりの駅徒歩3分】55㎡7,530万円（坪単価455万円）

オープンレジデンシア大井町フロントコート。

所在地：東京都品川区東大井5-444-2他（地番）
交通：大井町駅徒歩3分（JR線。りんかい線及び東急線は徒歩4分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、26戸

仙台坂（池上通り）沿いの駅近物件になります。
2013年分譲のザ・パークハウス大井町レジデンス以来となる駅徒歩3分内物件で、反対側にはなりますが大井町駅前では広町地区の再開発が控えていますので楽しみも多いですね。

当物件はそのザ・パークハウス大井町レジデンスとは異なり仙台坂（池上通り）沿いですし、仙台坂のヒルトップとなるシティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデンのようなランドマーク性の高い物件とは比べるべくもないかなりの小規模物件で、両サイドを14階建と11階建のマンションに塞がれるポジションでもあります。

ただ、30・50㎡台のみのプラン構成ならば違和感はないですし、大井町駅界隈は羽田新航路の影響も強いので余計にこういったプランが”無難”といったところにもなるでしょう。

コンビニが目の前、西友が徒歩2分など交通便に加え買物便も相当高いポジションになります。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、北角住戸です。当物件はやろうと思えば南東向き（比較的低層建物で構成される第一種住居地域方向）に住戸を設けることも出来たはずですが、上述のように両サイドのマンションの影響がそちら方向の視界にも入ってくることが考慮されてか全戸「北西」を主開口部としています。

北西側は池上通りになりますので喧騒はありますし、さらに羽田新航路の影響もある賑やかなポジションではあるのでペアガラスではなく二重サッシの方が相応しかった印象ではあるものの、新航路は季節・時間帯等によりますんで年がら年中ではありませんし、賑やかな環境であることが珍しくない駅近コンパクト物件ということを考えればとりわけネガティブに感じることはないでしょう。

間取りは間口が豊かとは言えない北西面（唯一の接道面）を1フロア2戸で分け合ったため、スパンがイマイチです。

LD側の開口部を重視したことでLDの開口部は悪くないものの、細長いプラン形状ゆえかキッチンを窓向きに配置出来ていませんし、専有面積のわりに廊下がやや長めなのも気になる材料でしょうか。

柱の食い込みも顕著ですし（オプレジなので驚きは微塵もありませんが…）、価格帯的にも立派な物件になりますのでもう少し設計面での頑張りが欲しかった印象にはなるでしょうね。

フロア中央部に共用廊下とエレベーターを施し、「北西向き」と「南東向き」の1フロア2戸設計にするのも一案だったような…。

坪単価は455万円。上層階住戸はそこそこの視界抜けも出てきますし、近年供給されたコンパクトプランが少なくなかった分譲マンションプレシス大井町パークフロント（2019年分譲/駅徒歩4分/平均坪単価約395万円）やザ・パークハウス大井町ゼームス坂（2019年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約405万円）との比較において大きな違和感はありません。

ただ、こちらは平均で幾らか上回るぐらいの水準になるようですし、上述のようにプラン的にけして褒められたパフォーマンスではありませんので、近年の多くのオプレジ同様に"大手デベロッパー顔負けのしっかり目の水準"という印象にはなるでしょうね。