オープンレジデンシア西日暮里ステーションフロント【色んな意味でオプレジらしくないプラン】70㎡7,880万円（坪単価372万円）

オープンレジデンシア西日暮里ステーションフロント。

所在地：東京都荒川区西日暮里5-10-10他（地番）
交通：西日暮里駅徒歩2分（東京メトロ。JR線は徒歩3分）、日暮里駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、33戸（地権者住戸2戸含む）

同じ西日暮里駅（JR）徒歩3分のアトラス西日暮里道灌山とは同じ駅の徒歩3分とは思えないほど雰囲気の異なる物件にはなるのですが、むしろこちらの方がいわゆる”西日暮里駅のマンション”という感じの立地ですので特に驚きはないですし、ここは西日暮里駅前地区の再開発エリアが至近となる"旬なポジション"という印象でもあるでしょうね。

西日暮里駅の東側はいわゆるホテル街がありますし、当物件の周辺もスナックなどが多くお世辞にも良い雰囲気とは言えません。ただ、そのようなエリアであるがゆえにここまで駅に近い分譲マンションは限られており、山手線外側とは言え山手線駅徒歩3分はやはり大きな魅力になるでしょう。

敷地南西側は「尾久橋通り×日暮里舎人ライナー」という非常に賑やかな駅前立地でもありますので、ファミリータイプまでは不要だった（コンパクトのみでよかった）ような気もしますが、そういった再開発も考慮してのものでしょうか。
※こちらに70㎡台があってアトラスにないというあたりにマンション業界の矛盾というか必ずしも求めているものが生まれてこないといったような難しさみたいなものを感じずにはいられません…。

なお、西日暮里駅だけでなく日暮里駅もほど近いポジションになりますので買物利便は言わずもがな、通学区の第六日暮里小学校も徒歩6分という良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西を主開口部とした三方角住戸です。南西は尾久橋通り×日暮里舎人ライナーの高架であり、その向かいも高い建物でも10階建程度という状況なので上層階からは日照だけでなく視界抜けも得られます。南東と北西も隣接建物は低めのものとなっているので、上層階は三方共に良好ですね。

また、日暮里舎人ライナーと尾久橋通りが考慮され二重サッシが採用されており、先日のオープンレジデンシア大井町フロントコートとは異なりしっかりと配慮されている印象があります。

間取りは70㎡に乗せたオプレジの中ではかなりしっかりとしたファミリータイプで、角住戸にしては廊下も短めに出来た好感の持てるものです。

柱の食い込みもありはしますが、バルコニー側ですら柱のインフレームが基本なのがオプレジであり、バルコニー側の柱がきれいにアウトフレーム化された当プランはオプレジでは”特別なもの”と言って良いでしょう。一般的なデベロッパーのプランと比べても遜色のないものです。

収納はやや少なめな印象ですが、その分居室畳数が大き目に出来ていると思いますし、LDにしっかりとした開口部、キッチン側にも開口部を設けているあたりからも”オプレジらしからぬ”魅力を感じるものに仕上がっていると思います。

坪単価は372万円。同じ荒川区の駅徒歩3分ではあるものの、そのアトラス西日暮里道灌山（平均坪単価約430万円）とは似ても似つかない立地の物件であり、比べた場合に割安感を覚えるようなことはありません。

ここまで駅に近くはありませんが、近年、西日暮里駅に誕生したファミリータイプを含む分譲マンションは、シティテラス西日暮里ステーションコート（2017年/平均坪単価約330万円）、プレシス西日暮里（2018年/平均坪単価約305万円）などがあります。
また、日暮里駅側にはわりと多くの物件が供給されており、オーベルアーバンツ日暮里（2016年/平均坪単価約315万円）、アトラス日暮里ウエストレジデンス（2016年/平均坪単価約320万円）、グリーンパーク日暮里（2016年/平均坪単価約275万円）、オープンレジデンシア日暮里（2017年/平均坪単価約335万円）、クリオ日暮里セントラルマークス（2018年/平均坪単価約375万円）、シティハウス日暮里（2020年/平均坪単価約365万円）なども参考になるでしょうか。

駅徒歩1分だったクリオを除くと、直近、かつ、住不分譲のシティハウス日暮里だけが当物件に近似している形で、やはり山手線駅徒歩3分がしっかりと考慮された印象にはなるでしょうね。
再開発エリア至近であることを考えればこのご時世こんなものという印象ではあるのですが、そのようにクセの強い周辺環境のファミリータイプになりますのでやはり需要とのミスマッチがないかどうかは少々気になる点でしょう。