シティテラス新小岩【駅徒歩3分×久々の大規模】77㎡8,400万円（坪単価363万円）
シティテラス新小岩。
所在地：東京都葛飾区新小岩2-658-11（地番）
交通：新小岩駅徒歩3分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、268戸
新小岩駅では数少ない大規模マンションで、総戸数307戸の東京デュオシティイーストに次ぐスケールを有した物件になるでしょう。
JR社宅跡地ということで売主には住友不動産の他にJR東日本都市開発、日本貨物鉄道などが名を連ねた物件になります。
ここよりも駅に近いところにパークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス（駅徒歩2分）、また、エリア内唯一のタワマンとしてパークタワー東京イースト（駅徒歩3分）などもありますので（さらに北口側では39階建のタワマン計画があります）、線路沿いで南面条件もあまり芳しくない立地条件を考えればタワマンになっていた方が色んな意味で良かったような気もしますが（北側は線路＋北口側のロータリーなので周囲の建物の日照に与える影響は小さめ。また、上に伸ばすことで空地率を高め、公開空地による広場空間が実現出来れば近隣住民にとってもメリットがあった）、駅徒歩3分はもちろんのこと2010年のアデニウム新小岩以来となるスケール感のある物件という点でも注目度の高い物件であることは確かでしょう。
駅からの主動線の多くは線路沿いであり、ルミエール商店街を中心とした駅南側のショッピングエリアは駅徒歩3分から受ける印象ほどは使いやすくない印象もあるかもしれません。
しかしながら、敷地南東側もわずかながら接道しておりそちら側に自転車置場出入口が設けられますのでそこを使うのも1つの手ではあるでしょう。
また、東側隣接地に提供公園を一体開発するなど大規模なりの魅力を備えているあたりもやはり強みにはなるでしょう。
なお、通学校は小松南小学校で、大通りを越える必要のない徒歩6分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の4LDK、東角住戸です。南側には12階建のミオカステーロ新小岩がありますが、こちら側から見ると細い建物ですし、このお部屋はそれを超える上層階なので日照だけでなく眺望も楽しめますね。
東方向の眼下は提供公園であると同時に、その少し先には東京電力の鉄塔とかなり高いところを横断する高圧線があるのはやや気になるところではありますが…。
間取りは物件内で最も大きなものであると同時に唯一の4LDKにもなります。
4LDKながら77㎡という大きさは少々小さく感じますし、総戸数268戸ものスケールのある物件ですので80㎡はあって欲しかった印象ではあるでしょうか。
11畳のLDは数字上は悪くはありませんが読者の方ならば「またか」と思われるであろう住友不動産の姑息な設計で、”かなり玄関寄りにあるLDドアのところからの11畳”になりますので実際は数字よりもかなり小さく感じるはずです。
77㎡の角住戸にしては純粋な廊下部分が短く出来ていますし、ほぼ完全にアウトフレーム化された柱、そしてゆとりある玄関下足スペースなど、トータルで見れば効率性が高いのは評価出来る点ですが、LDの11畳はミスリードされる可能性があるので注意が必要でしょう。
洋室2の引き戸はきれいに開け放つことが出来ますし、気軽に大き目LDの3LDK的な利用が可能なのは魅力的ですけどもね。
また、こういった板状型のマンションとしては珍しくバルコニーが両面共にしっかりとしたものになっているのも◎ですね。線路沿いのポジションで二重サッシ設計なのでバルコニーに出るのが少し億劫ですし、出たら出たで煩くはありますが、窓の向こうに大きなバルコニーがあることで空間的な広がりが得られるというメリットもあります。
坪単価は363万円。中層階は330万円ほどの水準であり、両面の視界が抜けてくるポジションなりのしっかりとしたお値段設定です。
低層階は第一期では供給されていないのでそのお値段次第のところもありますが（住友不動産は売れ行き次第で低層階も中・上層階と大差ないお値段設定で売ることも少なくない）、平均で330万円は下らないのかなと。
近年の新小岩駅の分譲マンションとしては昨年末から分譲されたプレシス新小岩ルミエールヴィラ（駅徒歩6分/平均坪単価約290万円）があり、駅距離やブランド力の差を加味すると平均で330万円（仮定）ならば差はそこまで大きい印象はありません。
ただ、プレシスの駅徒歩6分は大半がルミエール商店街のアーケードを経由出来る快適なもの、かつ、こちらはガッツリ線路沿いでもあるので駅徒歩分数ほどの立地差はないことを考えるとやはりそれなりのしっかりした水準には感じますね。
提供公園やテレワークスペースは大規模物件なりの魅力も感じることは出来ますが（当初住戸となる予定だった2戸を潰してまで設けたのは評価出来ますが、他デベロッパーのこの規模ならば初めからこれ以上の共用施設が計画されているでしょう…）、総戸数268戸というスケールのわりには共用面が地味ですし、”大規模ブランド物件なりのトキメキ"のようなものを感じにくいという観点から言うともう少し控えめな設定であってもおかしくなかった印象になるでしょうか。
※新小岩でこの価格（グロス）帯ならば、"もっと分かりやすいもの（タワーとか駅徒歩1分とか高級感抜群の大きなエントランスホール・ラウンジとか）"が欲しかったです。
この角住戸は鉄塔と高圧線も少し気になりますし…。
所在地：東京都葛飾区新小岩2-658-11（地番）
交通：新小岩駅徒歩3分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、268戸
新小岩駅では数少ない大規模マンションで、総戸数307戸の東京デュオシティイーストに次ぐスケールを有した物件になるでしょう。
JR社宅跡地ということで売主には住友不動産の他にJR東日本都市開発、日本貨物鉄道などが名を連ねた物件になります。
ここよりも駅に近いところにパークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス（駅徒歩2分）、また、エリア内唯一のタワマンとしてパークタワー東京イースト（駅徒歩3分）などもありますので（さらに北口側では39階建のタワマン計画があります）、線路沿いで南面条件もあまり芳しくない立地条件を考えればタワマンになっていた方が色んな意味で良かったような気もしますが（北側は線路＋北口側のロータリーなので周囲の建物の日照に与える影響は小さめ。また、上に伸ばすことで空地率を高め、公開空地による広場空間が実現出来れば近隣住民にとってもメリットがあった）、駅徒歩3分はもちろんのこと2010年のアデニウム新小岩以来となるスケール感のある物件という点でも注目度の高い物件であることは確かでしょう。
駅からの主動線の多くは線路沿いであり、ルミエール商店街を中心とした駅南側のショッピングエリアは駅徒歩3分から受ける印象ほどは使いやすくない印象もあるかもしれません。
しかしながら、敷地南東側もわずかながら接道しておりそちら側に自転車置場出入口が設けられますのでそこを使うのも1つの手ではあるでしょう。
また、東側隣接地に提供公園を一体開発するなど大規模なりの魅力を備えているあたりもやはり強みにはなるでしょう。
なお、通学校は小松南小学校で、大通りを越える必要のない徒歩6分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は77㎡の4LDK、東角住戸です。南側には12階建のミオカステーロ新小岩がありますが、こちら側から見ると細い建物ですし、このお部屋はそれを超える上層階なので日照だけでなく眺望も楽しめますね。
東方向の眼下は提供公園であると同時に、その少し先には東京電力の鉄塔とかなり高いところを横断する高圧線があるのはやや気になるところではありますが…。
間取りは物件内で最も大きなものであると同時に唯一の4LDKにもなります。
4LDKながら77㎡という大きさは少々小さく感じますし、総戸数268戸ものスケールのある物件ですので80㎡はあって欲しかった印象ではあるでしょうか。
11畳のLDは数字上は悪くはありませんが読者の方ならば「またか」と思われるであろう住友不動産の姑息な設計で、”かなり玄関寄りにあるLDドアのところからの11畳”になりますので実際は数字よりもかなり小さく感じるはずです。
77㎡の角住戸にしては純粋な廊下部分が短く出来ていますし、ほぼ完全にアウトフレーム化された柱、そしてゆとりある玄関下足スペースなど、トータルで見れば効率性が高いのは評価出来る点ですが、LDの11畳はミスリードされる可能性があるので注意が必要でしょう。
洋室2の引き戸はきれいに開け放つことが出来ますし、気軽に大き目LDの3LDK的な利用が可能なのは魅力的ですけどもね。
また、こういった板状型のマンションとしては珍しくバルコニーが両面共にしっかりとしたものになっているのも◎ですね。線路沿いのポジションで二重サッシ設計なのでバルコニーに出るのが少し億劫ですし、出たら出たで煩くはありますが、窓の向こうに大きなバルコニーがあることで空間的な広がりが得られるというメリットもあります。
坪単価は363万円。中層階は330万円ほどの水準であり、両面の視界が抜けてくるポジションなりのしっかりとしたお値段設定です。
低層階は第一期では供給されていないのでそのお値段次第のところもありますが（住友不動産は売れ行き次第で低層階も中・上層階と大差ないお値段設定で売ることも少なくない）、平均で330万円は下らないのかなと。
近年の新小岩駅の分譲マンションとしては昨年末から分譲されたプレシス新小岩ルミエールヴィラ（駅徒歩6分/平均坪単価約290万円）があり、駅距離やブランド力の差を加味すると平均で330万円（仮定）ならば差はそこまで大きい印象はありません。
ただ、プレシスの駅徒歩6分は大半がルミエール商店街のアーケードを経由出来る快適なもの、かつ、こちらはガッツリ線路沿いでもあるので駅徒歩分数ほどの立地差はないことを考えるとやはりそれなりのしっかりした水準には感じますね。
提供公園やテレワークスペースは大規模物件なりの魅力も感じることは出来ますが（当初住戸となる予定だった2戸を潰してまで設けたのは評価出来ますが、他デベロッパーのこの規模ならば初めからこれ以上の共用施設が計画されているでしょう…）、総戸数268戸というスケールのわりには共用面が地味ですし、”大規模ブランド物件なりのトキメキ"のようなものを感じにくいという観点から言うともう少し控えめな設定であってもおかしくなかった印象になるでしょうか。
※新小岩でこの価格（グロス）帯ならば、"もっと分かりやすいもの（タワーとか駅徒歩1分とか高級感抜群の大きなエントランスホール・ラウンジとか）"が欲しかったです。
この角住戸は鉄塔と高圧線も少し気になりますし…。