シティテラス新小岩【スケールのわりに地味でもアウトフレームと開口部は良好】67㎡6,500万円（坪単価320万円）

続けて、シティテラス新小岩。

設計・施工は長谷工ですが普通に二重床が採用されています。

最大の特徴は総戸数268戸のスケール感でしょうか。敷地面積5,100㎡超のエリア内では数少ないスケールを有した物件で、空地率も57％と高めです。

ただ、東西に細長い敷地形状で、敷地南東側に機械式駐車場（とそのアプローチ部分）が大々的に施されているのでいわゆる共用スペースとしての敷地の豊かさは感じにくいですね。

隣接地東側には提供公園が同時開発されるのはとても良い点ではありますが、それほど大きなものではないですし、共用施設もテレワークスペースとペアレンツサロン程度なのでスケールのわりには寂しい印象になります。
※前回の記事でも書いたようにテレワークスペースは当初住戸（1階の2戸部分）にする予定だったところを変更してまで設けているあたりからは頑張りも感じはするものの他デベロッパーがこの規模のマンションを企画していたら初めからもっと共用施設を充実させているでしょうから…。

エントランスホールは住友不動産お得意の2層吹抜ではあるものの、空間だけが2層なだけで2層に渡って高さのある窓ガラスが設けられていないので空間的な広がりに欠けます。道路沿いからは3層に見えるようにガラスがあしらわれているのは工夫があって良いのですが、そもそものエントランスホール自体の面積も総戸数268戸にしては小さく感じてしまいます。

エリア的には稀なスケールの物件ですし、販売時期的に価格もかなり立派ですので顔となるエントランス周りは”やり過ぎ”と感じるぐらい頑張って欲しかったという思いはありますね。

現在分譲中のシティハウス調布が総戸数65戸であのパフォーマンスになっていることを考えても総戸数268戸でのこの感じは物足りなさがあります。

また、エントランス側は車道ではなく歩道になるので仕方のないことではあるものの、見栄えする車寄せを設けることが出来ていないのもこのスケールからすると残念なところにはなるでしょう。

前回のシティテラス新小岩。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の2LDK+S、南東向き中住戸です。12階建のミオカステーロ新小岩が若干被りはしますが、そのように敷地南東側は当物件の駐車場があるのである程度の離隔が図れていますし、中層階ならば日照への影響もほぼないでしょう。

ミオカステーロ以外の南東方向は2～3階建の低層建物で構成されているので、視界抜けもそこそこには得ることが出来ますね。

間取りは70㎡に満たない物件内では小さめの3LDK（2LDK+S含む）ですが、共用廊下側の柱もかなりきれいにアウトフレーム化されており（中住戸でもプランによっては食い込みがある）、専有面積以上の使い勝手が期待できるタイプになります。

柱がアウトフレーム化されたことで玄関前にしっかりとしたアルコーブスペースが確保出来ているのも好感が持てますし、専用の宅配ボックスが備わっているのも魅力ですね。

また、当物件の大きなポイントの1つとして挙げられるのが豊かな開口部です。

バルコニー側はスパン目一杯に連窓サッシが施されておりサッシ幅的にも評価出来るのですが、それと同時にサッシ高も2.1m（最大天井高2.6〜2.62m）と平均以上のパフォーマンス（平均は2mぐらい）を実現しているので間取りから受ける印象以上の開放感が期待出来るのです。

効率性が高いプランゆえに収納もかなり充実していますし、派手さはないながらも整ったプランと言ってよいでしょうね。

坪単価は320万円。共用廊下側に二重サッシが採用されたこのような中住戸ならば線路の影響は大きくはないはずですし、「駅徒歩3分×南面良好（南面はほぼ接道しておらず将来的なドミノリスクがあることは懸念材料）」という点から言えばこのご時世違和感を覚えるような水準ではないでしょう。

やはりこのような立派な価格帯なのであればもうちょっと”トキメキ”が欲しかったところではあるんですけども、近年の住友不動産にそこを期待するのはご法度ですからねぇ…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、さらにバルコニーミニシンクや一種換気（機械給気になることで室内壁面の給気口がなくなり、線路沿いの騒音が室内に入りづらくなります）も採用されるなど充実しています。

管理費は199円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付での水準ですので悪くはないでしょう。ちなみに、エレベーターは3基になります。4基でもおかしくはなかったのですが、約90戸に1基ですのでランニングコストなどを加味しても違和感のある基数ではありません。

駐車場は全106台で身障者用1台のみが平置、それ以外の105台が機械式になります。