ヴェレーナ稲毛ザ・テラス2階【約40㎡のフルバルコニー設計】2階76㎡4,498万円（坪単価196万円）

ヴェレーナ稲毛ザ・テラス。

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東6-1380-1（地番）
交通：京成稲毛駅徒歩8分、稲毛駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、48戸

近年の稲毛駅界隈で言うとグローリオレジデンス稲毛、エクセレントシティ稲毛小仲台Ⅱグランズ、ウィルローズ稲毛と駅徒歩5分圏内での分譲が相次いでおり、当物件はこの後分譲されるルネ稲毛東パークザ・レジデンスの駅徒歩9分と比べてもかなり距離のあるポジションになるので稲毛駅の物件と考えるとかなり弱く感じてしまいます（稲毛駅までの道程は起伏もかなりあります）。

ただ、京成稲毛駅を主に利用される方ならば交通アクセスはまずまずですし、13,000㎡超の広大な稲毛東公園が徒歩3分となるなど駅距離のあるポジションなりの環境面での魅力を感じることの出来るポジションではあるでしょう。

そのルネ稲毛東パークザ・レジデンスは稲毛東公園の隣ですので、やはり難しいタイミングでの分譲という印象は拭えませんが、そういった競合物件との兼ね合いもあってかエリア内では高級感を強く意識した物件で、特にデザイン面に力を入れているあたりには好感が持てますね（詳細は次記事）。

なお、通学区の小中台南小学校は徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、東角住戸です。いずれの方角も戸建を中心とした低層住宅街が広がるポジションで、このような低層階でも日照良好、中上層階になると開放感も高いですね。

間取りはルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなもので、居室配置自体は一般的な印象ではあるものの、結構特色を感じることの出来るプランですね。

最大の特徴は、両面共に奥行のあるフルバルコニー設計でしょう。
主開口部（このお部屋で言うと南東側）側だけ奥行2mというのはよくあることですが、北東側もそれに匹敵する奥行があり、なおかつ、フルバルコニーというのはとっても稀なことです。

バルコニーは合計約40㎡もあり、形は違えどルーバル並かそれ以上の大きさがあります。

2階はバルコニー手摺がガラスタイプではなく視界的な開放感もないので何に使うんだ、という感じではありますが、こういった奥行あるバルコニーに面していることで室内が広く感じるというのは少なからずありますね。

そしてもう1つの特徴と言えるのがやたらとゆとりある玄関下足スペースです。
シューズインクロークがこれ以上歪な形になることを避けてのこの形なのかもしれませんし、下足入れの位置などからしてももう少し上手く収められなかったのかな？？？という思いもあります。ただ、少々歪であろうとこの大きさの玄関スペースは魅力があるでしょうね。玄関前には門扉付のポーチもあります。

一方、注意して欲しいのはLDドアがかなり玄関寄りにある点でしょうか。
洋室3の扉設計を見ればシステム収納を越えたもっと南東寄りにLDドアを設置することは十分可能だったはずで、住友不動産の物件でよく見かける”LD畳数の悪意を感じる水増し”を当プランにも感じてしまいます。

その部分を含めても76㎡の角住戸ならば廊下が長過ぎるという印象はありませんので「13畳から受ける印象ほどLDが大きくないこと」を認識した上で検討するのであれば問題はありませんが…。

坪単価は196万円。当物件の平均は200万円ほどになるはずで、前出の駅近物件グローリオレジデンス稲毛（平均坪単価約245万円）、エクセレントシティ稲毛小仲台Ⅱグランズ（平均坪単価約240万円）、ウィルローズ稲毛（平均坪単価約230万円）と比べるとしっかりとした単価差があります。

稲毛駅で言うと徒歩圏ギリギリのポジションですし、ルネ（まだ販売開始前ですが意外にも当物件との差はほとんどないみたい）との競合を考えても少なからず価格で勝負せざるを得なかった結果でしょうね。

やはり京成稲毛駅を主に利用することが前提条件になってくるとは思いますが、ヴェレーナシリーズのこのぐらいの単価帯の物件は他デベロッパーの同価格帯の物件に比べ共用部・専有部共に力を入れる傾向にあるのでそのあたりに魅力を感じる方にとっては検討しやすい物件ではあるでしょう。