レ・ジェイド浦和【東口ながら王道学区】2階82㎡9,090万円（坪単価365万円）
レ・ジェイド浦和。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区東高砂町36（地番）
交通：浦和駅徒歩4分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、44戸
ホームページ等で大々的にアピールされているように「浦和駅徒歩5分圏内×住居系地域」では約20年ぶりという貴重な立地の分譲マンションになります。
しかも当物件はその上で高砂小学校（徒歩6分）×岸中学校（徒歩13分）という人気の学区内に位置しているのですからその希少性は言わずもがなですね。
浦和駅はやはり西口の方が人気があるのは事実ですが、そこには学区が大きな影響を及ぼしているのも確かで、東口で高砂小学校区になるのはこの東高砂町だけです。これだけ駅に近いポジションであれば西口側のショッピングエリアも使いやすいですし、駅徒歩5分圏内に住居系地域があるのは東口だけという点での珍しさもあります。
“住居系地域”とは言ってもここは商業地域との境で敷地の一部（北西側4分の1程度）が商業地域になっていることからもお分かりのように静かなエリアではありません。
線路もわりと近く、目の前の道路は片側一車線ながらも交通量が多い、さらに、当敷地の大半と同じ「第一種住居地域×高度地区（20m制限）」となる南西側道路の向かいに11階建のサンクレスト浦和（1996年築で高度地区指定前に建てられた？）が視界を遮るあたりも魅力的とは言い難いのですが、駅前が賑わう浦和駅徒歩5分圏内は東口・西口問わず分譲マンションは多くないですし、ドミノ物件も少なくない中で南～南東方向（※）の視界が抜けるというあたりも魅力的ではあるでしょう。
※同「第一種住居地域×高度地区（20m制限）」なので、高くともこの物件と同等のものしか建たない。
公式ホームページ
お部屋は82㎡の3LDK+S、南角住戸です。南西側はその細いわりに交通量のある通りなので静かな環境とまでは言えませんが、南～南東にかけては2～3階建の住宅が立ち並ぶ住居系地域らしいエリアになってるので、こういった低層階でも圧迫感は少なく日照良好なポジションになります。
南西方向そう遠くないところに線路があるのでそういった意味でも賑やかな立地ではあるものの、しっかりと二重サッシが採用されていますので窓を閉めている限りは気になることはなさそうです。
間取りはルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなものになっており、実質4LDKとは言え”立地なりの豊かな面積帯”を確保してきています。
ただ、設計面ではやや難しさを感じますね。
最大天井高（※）はともかくとしてLDが南西側の一面採光というのは残念です。
このプランの南東側はエントランスアプローチがあり、マンションに出入りする人々の視線などに配慮した結果でもあるのでしょうが、南西側は道路の向かいにそのサンクレスト浦和があるポジションですし、上層階（南～南東方向にかけて視界抜けも十分）までこちらのプランというのはいかにも勿体ない印象なのです。
※当物件の最大のポイントです。次の記事でガッツリコメントさせていただきます。
南西側は接道しているので将来的に目の前が壁になることはなくそちら側に主開口部を設けたプラン自体は当然ではあるのですが、LDは角位置（二面採光）であって欲しかったところで、この面積帯・価格帯の角住戸でこのLDの開口部はやっぱり残念ですね。
掃き出し窓のサッシ高2.2mは評価出来ますけども…。
坪単価は365万円。当プランの上層階は400万円ほど、ルーバル付の最上階特殊プランになると坪単価450万円超までいってしまわれたので、低層階なりの水準ではあります。
このポジション・学区ということを考えると西口同学区のザ・パークハウス浦和タワー（2015年分譲/平均坪単価約330万円）やブリリア浦和仲町（2018年分譲/平均坪単価約330万円）と比較するのが適切でしょうか。
ザ・パークハウス浦和タワーは5年以上も前の分譲で現在の相場とは比べるべくもないのですが、直近の成約単価でも330～360万円台（中・低層階。タワマンのわりには事例が少なくこの数字を鵜呑みにするのはちょっと危険ではあります）と思っていたよりも伸びていなかったのでそういった意味ではこの物件の水準は高く感じます。
ただ、適切な比較対象がそのぐらいしかないこと自体がこの物件の希少性を物語っているわけですし、この立地である以上少々高くともニーズはあるのでしょうね。
ちなみに、第一期は26戸の供給になります。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区東高砂町36（地番）
交通：浦和駅徒歩4分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、44戸
ホームページ等で大々的にアピールされているように「浦和駅徒歩5分圏内×住居系地域」では約20年ぶりという貴重な立地の分譲マンションになります。
しかも当物件はその上で高砂小学校（徒歩6分）×岸中学校（徒歩13分）という人気の学区内に位置しているのですからその希少性は言わずもがなですね。
浦和駅はやはり西口の方が人気があるのは事実ですが、そこには学区が大きな影響を及ぼしているのも確かで、東口で高砂小学校区になるのはこの東高砂町だけです。これだけ駅に近いポジションであれば西口側のショッピングエリアも使いやすいですし、駅徒歩5分圏内に住居系地域があるのは東口だけという点での珍しさもあります。
“住居系地域”とは言ってもここは商業地域との境で敷地の一部（北西側4分の1程度）が商業地域になっていることからもお分かりのように静かなエリアではありません。
線路もわりと近く、目の前の道路は片側一車線ながらも交通量が多い、さらに、当敷地の大半と同じ「第一種住居地域×高度地区（20m制限）」となる南西側道路の向かいに11階建のサンクレスト浦和（1996年築で高度地区指定前に建てられた？）が視界を遮るあたりも魅力的とは言い難いのですが、駅前が賑わう浦和駅徒歩5分圏内は東口・西口問わず分譲マンションは多くないですし、ドミノ物件も少なくない中で南～南東方向（※）の視界が抜けるというあたりも魅力的ではあるでしょう。
※同「第一種住居地域×高度地区（20m制限）」なので、高くともこの物件と同等のものしか建たない。
公式ホームページ
お部屋は82㎡の3LDK+S、南角住戸です。南西側はその細いわりに交通量のある通りなので静かな環境とまでは言えませんが、南～南東にかけては2～3階建の住宅が立ち並ぶ住居系地域らしいエリアになってるので、こういった低層階でも圧迫感は少なく日照良好なポジションになります。
南西方向そう遠くないところに線路があるのでそういった意味でも賑やかな立地ではあるものの、しっかりと二重サッシが採用されていますので窓を閉めている限りは気になることはなさそうです。
間取りはルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなものになっており、実質4LDKとは言え”立地なりの豊かな面積帯”を確保してきています。
ただ、設計面ではやや難しさを感じますね。
最大天井高（※）はともかくとしてLDが南西側の一面採光というのは残念です。
このプランの南東側はエントランスアプローチがあり、マンションに出入りする人々の視線などに配慮した結果でもあるのでしょうが、南西側は道路の向かいにそのサンクレスト浦和があるポジションですし、上層階（南～南東方向にかけて視界抜けも十分）までこちらのプランというのはいかにも勿体ない印象なのです。
※当物件の最大のポイントです。次の記事でガッツリコメントさせていただきます。
南西側は接道しているので将来的に目の前が壁になることはなくそちら側に主開口部を設けたプラン自体は当然ではあるのですが、LDは角位置（二面採光）であって欲しかったところで、この面積帯・価格帯の角住戸でこのLDの開口部はやっぱり残念ですね。
掃き出し窓のサッシ高2.2mは評価出来ますけども…。
坪単価は365万円。当プランの上層階は400万円ほど、ルーバル付の最上階特殊プランになると坪単価450万円超までいってしまわれたので、低層階なりの水準ではあります。
このポジション・学区ということを考えると西口同学区のザ・パークハウス浦和タワー（2015年分譲/平均坪単価約330万円）やブリリア浦和仲町（2018年分譲/平均坪単価約330万円）と比較するのが適切でしょうか。
ザ・パークハウス浦和タワーは5年以上も前の分譲で現在の相場とは比べるべくもないのですが、直近の成約単価でも330～360万円台（中・低層階。タワマンのわりには事例が少なくこの数字を鵜呑みにするのはちょっと危険ではあります）と思っていたよりも伸びていなかったのでそういった意味ではこの物件の水準は高く感じます。
ただ、適切な比較対象がそのぐらいしかないこと自体がこの物件の希少性を物語っているわけですし、この立地である以上少々高くともニーズはあるのでしょうね。
ちなみに、第一期は26戸の供給になります。