レ・ジェイド浦和【あの物件以来の最大天井高2.3m】2階57㎡5,590万円(坪単価325万円)

続けて、レ・ジェイド浦和。

設計は湯本建築事務所、施工はノバックで二重床です。

長谷工設計・施工でないにもかかわらず二重床と書いたのは当物件の最大天井高が2.3mしかないからです…。

ちょっとマンションを見たことがある方ならば最大天井高の2.3mがいかに”異質”なものか分かるはずですし、マンションオタクでない限りは最大天井高2.3mのプランにお目にかかったことがない方がほとんどだと思います。

私も記憶(認識)している限りではブリリアタワーズ目黒の30㎡台のコンパクト住戸だけであり、2.4mはわりとあっても2.3m台、まして2.3mというのは普通ではないのです…。

前回の記事で書いたように当物件の敷地の大半は20mの高度地区指定を受けているので7階建では直床にしない限り2.4mは”一般的に厳しい”と思います。

ただ、プレシス横浜中央の記事で詳しく述べたように「31m制限の11階建」では「二重床×最大天井高約2.4m」が実現していましたし(非常にレアなケースで驚きましたし、二重床ならば10階建なのが普通なのですが、そのケースでは単純計算で1フロアの階高は約2.82mであるのに対し、こちらの「20m制限の7階建」では約2.86mなのでこちらの方がまだ余裕があります)、床スラブ厚等次第でもう少しやりようがあったようにも思うのも確かですね。
※ここの床スラブはボイドで250mmなので、一般的なボイドなしの200mmならばあと5cm捻出出来ます。ボイドスラブにしたことで室内の小梁を無くし下り天井を減らすことを意図したのだとは思いますが…。

今のようなSNS全盛時代においては最大天井高2.3mというのは非常に悪目立ちしてしまいますし、床スラブ厚などをしっかりと確保したいのであれば直床にしてでも2.4mとした方がまだ良かったようにも思ってしまいます。

当物件の商業地域部分の面積は小さいのでそちら側だけでももっと高さのある建物にするのは不可能に近いとは思うものの、建蔽率は商業地域側を含め加重平均で計算されますので、現状(約52%=「建築面積/敷地面積」による概算。当第一種住居地域の建蔽率は60%、商業地域側は80%)よりかはもう少し建築面積を大きくする形もあり得たはずです。

まぁ、駐車場(及びその動線部)との兼ね合いあってのこのランドプランであるのは言うまでもないですし、実際ランドプランを見るとかなりギリギリの中でベストを心掛けた結果なのだとは思いますけれどもね。

ランドプランという点では南西側道路から奥まった小路の先に設けられたクランクインアプローチのエントランスがとても素敵です。

広間という名のエントランスホール(兼ラウンジ)もかなり上品な空間になっており、大谷石などの趣豊かなマテリアルが用いられているあたりからも当物件に力を入れている様子が窺えるというものです。

そのようなエントランス周りの繊細なデザインに加え、道路沿いの花崗岩(気良石)の小端積みと厚みのある植栽もとても印象的な物件になります。

一方、凝ったエントランス周りと比べると建物外観は一見淡泊に映ってしまったりもするのですが、柱部分だけに打放しを採用しているあたりはお洒落で、スケール以上の存在感のある物件にはなりそうですね。

前回のレ・ジェイド浦和

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の1LDK+S、南西向き中住戸です。南西側はそのようにそこそこ交通量のある道路に面していますし、そう遠くないところに線路があるので静かな環境とは言えません。ただ、やはり二重サッシが採用されているので窓を閉めている限り影響はほとんどないでしょう。

道路の向かいはやはり11階建のサンクレスト浦和の影響がありますが、西方向はサンクレストの平置駐車場になりますのでそちら方向から日照を得ることが出来ます。

間取りは物件内で小さめのものになります。
駅近物件とは言えやはり”学区”が大きなポイントになる物件で、ファミリータイプ(3LDK)のみでもおかしくなかったぐらいではありますが、違和感まではないでしょう。

スパンはごくごく一般的ですし、専有面積のわりにはやや廊下が長めのタイプです。ただ、共用廊下側の柱までアウトフレーム化されているのは立派ですし、玄関がかなりしっかりと共用廊下からセットバックされており、中住戸ながらアルコーブが深く出来ているのも魅力でしょうね。

オープンキッチンではないのでLDKとしての空間的な広がりが得にくく、リビングインの洋室の扉が気軽に一体利用可能な引き戸設計になっていないのは残念ではありますが…。

坪単価は325万円。南西向き中住戸の中でもサンクレストの影響が強めのポジションということもあってか単価は控えめな方になります。

最大天井高2.3m(2.5mと2.6mの差はそれほど気にはなりませんが、さすがにこのぐらいの高さになると身長が高めの人が立った状態からの目線だと結構圧迫感が出てきますね)はやはり気になるところではありますが、ボイドスラブに加え柱のアウトフレームがきれいなこともあり下り天井は全体的に抑えられているのは評価できる点で、このご時世のこの立地ならば大きな違和感はないでしょうか。

“ファミリータイプでこその立地”という印象もあるのでもう少し抑えられていて欲しかったという思いもありますが、3人家族でお子さんが小学生のうちはこういったお部屋で乗り切る方もいなくはないので…。

設備仕様面は、総戸数44戸ながらディスポーザーがありますし、無垢フローリングを採用しているあたりからも価格帯を意識した仕様と言えます。
ただ、無垢フローリングと床暖房の併用はフローリングの収縮原因(隙間が目立ちやすい。合板を用いた普通のシートフローリングでも問題になることは少なくありません)になるため床暖房は付いていません。シートフローリング×床暖房のセレクトも可能になっており無垢も選ぶ方はどのくらいいるんだろうか…という感じではありますが…。
なお、その他食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板などそれなりのものがそろっています。

管理費は240円/㎡。外廊下ですが、小ぶりなスケールながらディスポーザーが付いてのものですのでリーズナブルな方と言えるでしょう。

駐車場は全19台で平置1台を除いた18台が機械式になります。

2 Comments

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オーベル明石町は2.3mでしたね。

2021/04/26 (Mon) 07:32 | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

オーベル明石町レジデンスのことですか?
あそこは逆梁によるハイサッシで掃き出し窓のサッシ高2.3mでしたね。

通常、サッシ高をギリギリまで高くしたとしても天井高とは10cmほど差が出るものであそこもそのような感じ(最大天井高はよくある約2.4m)だったと記憶しているのですが、違いましたっけ?

もし2.3mならば非常に興味深いのでお手元に図面等お持ちでしたらお送りいただきたいです(メール等でやりとりさせていただきたいです)。

2021/04/27 (Tue) 09:35 | REPLY |   


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