リビオレゾン上野根岸【ここいらへんも立派なお値段になりました】2階65㎡6,898万円（坪単価349万円）

リビオレゾン上野根岸。

所在地： 東京都台東区根岸4-83-1（地番）
交通：入谷駅徒歩5分、鶯谷駅徒歩9分、上野駅徒歩16分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、92戸（うち事業者住戸1戸含む）

金杉通り沿いに誕生する物件で、近年はルフォン入谷ザ・レジデンスやルフォンリブレ上野根岸などサンケイビルの物件の供給が目立つエリアになります。

現在、サンケイビルは鶯谷駅徒歩3分のところでルフォン上野公園ザ・レジデンスも分譲中でこのエリアはルフォンのイメージがかなり強いのですが、一方でこちらの日鉄興和不動産は首都圏の広いエリアで昨今とても勢いを感じるデベロッパーで（参考：2020年全国マンション市場動向）、比較的近いところでも昨年からリビオレゾン上野入谷ザ・テラスとリビオレゾン三ノ輪ステーションプレミアを供給中になります。

なお、当物件のポジションはとりわけ駅に近いわけではなく、最寄駅も鶯谷駅（山手線）ではなく入谷駅になるので派手な立地ではありません。
ただ、南東・南西の角地なのは良い材料ですし、総戸数92戸というそこそこのスケール感を有していることでエントランス周りが特色ある仕上がりになっているのも注目すべき点でしょう。

買物関係はハナマサプラスが徒歩3分、まいばすけっとが徒歩5分、いなげやが徒歩7分となるなどかなり良好ですし、通学区の金曽木小学校も徒歩5分となるなど子育て世代にとってのバランスの良さも感じることが出来ますね。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南角住戸です。金杉通り沿いは当物件のような高い建物も少なくありませんが、当物件の敷地は歪な形状であることが影響し、建物自体は金杉通りから少し奥まったところに立ちます。
南東側金杉通りの手前には当物件の機械式駐車場及び厚みのある植栽空間が施されますのでそこそこの離隔が図れていますね。また、南西側は根岸柳通りで前建は3階建になるので低層階でも日照を得ることの出来るポジションです。

間取りはそのような”南角ポジション”ということが考慮され物件内で最も大きく、かつ、唯一の3LDKプランになっています。

角住戸ながらLDが角位置にない（二面採光でない）のはやはり残念ではあるものの、南西側はマンションエントランス上部の”顔”となる部分であることが考慮されてか洋室1から洋室3にかけて幅のある開口部が施されているのは評価出来る点になるでしょう。

LDから洋室2にかけて連窓サッシが採用されていて欲しかったという思いはもちろんありますけれどもね…。

気になるのは柱の食い込みでしょうか。65㎡という小ぶりな3LDKながら柱の食い込みがかなり顕著です。
歪な敷地形状も影響したのかもしれませんが、いわゆるワンルーム投資マンションのようなバルコニー側の食い込みは非常に気になりますし、このような小さめの3LDKなのであれば角住戸であっても廊下をクランクさせず一直線として効率性を重視した方が良かったのではないでしょうか。

坪単価は349万円。上層階は400万円を超える設定ですので上下の単価差はわりとしっかりと設けられていると思います。そのように立地から受ける印象ほど金杉通りの影響が大きくないポジションですし、日照も得られますのでこのご時世ならば違和感はないでしょう。

ただ、2017～2018年にかけて分譲されたそれらルフォン2物件の平均坪単価は約295万円と約310万円という感じでしたので、やはりそれ相応に上昇した印象にはなるでしょうね。
駅の反対側にはなりますが、入谷駅が同様に徒歩5分で交通便で共通点の少なくない先行物件リビオレゾン上野入谷ザ・テラス（平均坪単価約355万円）を物件平均でも上回るぐらいの水準になりそうですし…。

上述のように効率性という点で平均的なプランよりも劣っていることを考えてももう少し頑張って欲しかったという思いはありますかね。