リビオレゾン上野根岸【歪な敷地形状を活かした素敵なエントランス周り】7階47㎡4,738万円（坪単価万円）

続けて、リビオレゾン上野根岸。

設計は共同エンジニアリング、施工は新日本建設です。

前回の記事でもちらっと書いたようにかなり歪な敷地形状となった物件で、敷地南東部"金杉通りに面していない部分"には9階建のマンションが至近距離で立ち塞がります。

そういった状況にありながらの"全戸南東向き"という設計で、南西向きの住戸を多くするとか（コンパクトが相当程度あることを考えれば北西向きも検討の余地があったはず）した方がむしろ良かったのではないかとも思うわけですが、金杉通り沿いとなる敷地の南頂点部に植栽を充実させ、かつ、そこに隣接させる形でエントランス（車寄せ含む）を設計しているあたりはとても上手ですね。

大庇のある車寄せはかなり見映えのするものですし、屋外にこういった空間があるだけでエントランスにも華を感じることが出来るというものです。

総戸数92戸とは言え20～40㎡台が相当数設けられた"並"のスケールの物件になるのでエントランスホールなどにゆとりを感じることは出来ません。しかしながら、このエントランス周りは金杉通り沿いからも目立つはずですし、南東・南西角地という点から言ってもなかなかない造りだと思いますね。

ちなみに、空地率は約50％ということで一般的な水準なのですが、そのようにランドプランが上手なのでもう少し高く感じます。

前回のリビオレゾン上野根岸。

公式ホームページ

お部屋は47㎡の2LDK、南東向き中住戸です。当プランの南東方向はほぼほぼその金杉通りの手前に立つ9階建マンションで、至近距離で視界を塞がれてしまいます。

間取りは小ぶりな2LDKで、洋室1のウォールドア設計からもお分かりのように1LDKとしても使える柔軟性を高めたものになります。

先ほどのプランほどではないものの柱の食い込みが気になる設計で、けして安いお値段の物件ではないのでさらなる配慮が欲しかったという思いはあるものの、玄関廊下もコンパクトですし効率性という意味でも悪くはないでしょう。

外廊下物件であるにもかかわらず行灯部屋が生じているのは残念ですし、上述のようにこのような面積帯のプランならば南東向きに拘る必要はなかった気もします。しかしながら、むろん駐車場や駐輪場などの配置も考慮する必要がありますし、これだけ歪な敷地形状だと全てに違和感を無くすランドプランというのは難しいのは確かなのでしょうね。

なお、居室畳数重視の設計のためか収納は少なめです。

坪単価は333万円。全戸南東向きの物件ですが、"9階建マンションの影響が強いところ"と"そうでないところ"とでは当然のごとく単価に差があり、当住戸は中層階ながらやはり物件内で弱めの設定になっています。

ただ、前建の影響はそのようにかなり大きいので単価差は思っていたほどではなく少々強いと感じます。

設備仕様面は、総戸数はそれなりでもコンパクトプランが多めの物件ということもありディスポーザーはなく、リビオレゾン上野入谷ザ・テラスやリビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア同様にこの価格帯にしては物足りなさを感じます。

フィオレストーン天板や床暖房（共に50㎡超のプラン）、さらに浴室はフラットラインLED照明（40㎡台以上。30㎡台以下もダウンライトなので悪くない）となるなどそれなりではあるのですが、この単価帯でトイレ手洗いカウンターがないのはやっぱり残念ですね。

管理費は312円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので結構しますね。そこそこのスケールはありますし、エレベーター1基、機械式駐車場が少ないことを考えても少々割高感があります。

駐車場は身障者用を含む全11台で、内訳は平置7台（建物1階部分）、機械式4台になります。