エクセレントシティ南千住ブルーム【開口部豊かな三方角住戸なのにLDが…】5階71㎡7,598万円（坪単価352万円）

エクセレントシティ南千住ブルーム。

所在地：東京都荒川区南千住7-153-9（地番）
交通：南千住駅徒歩7分（JR線。東洋メトロ・つくばエクスプレスは徒歩8分）、千住大橋駅徒歩9分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、32戸

昨年より分譲中のクレヴィア南千住リバーサイドツインのほんの少しだけ駅寄り、共通点の多いポジションに誕生する物件になります。

こちらはクレヴィアのように北側が隅田川となるリバーフロントポジションではないものの、同様に北側に面したお部屋からは隅田川ビューが心地よく、日光街道からしっかりと内に入った落ち着きも感じることの出来るポジションです。

敷地南側は福井洋樽製作所の工場のある準工業地域ではあるものの、近隣は基本的に住宅が多くなっており、保育園が目の前徒歩1分、通学校の第三瑞光小学校と南千住第二中学校が共に徒歩4分という子育て世代向きの立地でもあります。

買物関係はとりわけ便利な感じではないものの、南千住駅東口にはララテラス南千住などの大型商業施設がありますし、千住大橋駅前にポンテポルタもありますので徒歩10分圏内で見ればかなり充実しています。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、北東南の三方角住戸です。東側は6階建のメゾンエクレール南千住により視界が妨げられます。ただ、南側は製作所の建物を越え、その先もくすりの福太郎の低層建物なのでわりと先まで視界が抜けてきます。北側は隅田川との間が低層建物になっているのでリバービューも望めますね。

三方角住戸、かつ、第三種高度地区による北側の斜線制限を活かしたバルコニーが充実した設計で、コーナーサッシを設けるなど開口部がかなり充実しているのは大きな魅力になるでしょう。

しかしながら、LDの開口部はちょっと…。

リビングインの洋室3はウォールドアが採用されていますし、洋室1や2との一体利用まで可能な設計ではあるので気軽に二面採光の空間には出来るものの、LD自体の開口部が前建の影響の強い東側のみというのはどうなのか…。

東側はメゾンエクレールの先に14階建のダイナシティ東京リバーゲートなどもありますし、なぜにこのような設計にしたのか不思議です。そもそも当物件はこういった角住戸を除くと純粋な南向きはなく、製作所が隣接しているとはいえ、低層の建物にはなるのでもっと南向きを重視した設計で良かったように思うのです…。

また、70㎡超のしっかりとした面積を確保しつつ玄関廊下を限界までコンパクトにしたプランなので無駄が少ないのは良いのですが、三方角住戸であれば洋室1室ぐらいはノンリビングインの独立設計にした方が無難だった気もしますよね。

坪単価は352万円。クレヴィア南千住リバーサイドツインの最上階（12階）ルーバルプランよりも高い水準で、階数の差（というか主に眺望面の差）を考えても随分しっかりとしたお値段設定だなぁ…というのが正直な感想です。

リバーフロント、かつ、12階建のクレヴィアとは異なりこの階だとリバーフロント感は弱いですし、5階では将来的な保証もありませんからね…。