リビオ宮崎台【貴重な立地と眺望】10階75㎡8,030万円（坪単価353万円）
リビオ宮崎台。
所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎2-9-1（地番）
交通：宮崎台駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：地上15階地下1階建、56戸（非分譲住戸13戸）
宮崎台カメリアマンションの建替プロジェクトで、マンション建替え等の円滑化に関する法律の容積率の特例（総合設計制度）を受け、従前の3階建総戸数18戸からかなりスケールアップして誕生する物件になります。
そもそもは指定容積率300％のエリアですし、従前のカメリアマンションはそれに満たない小さめの物件ではありましたが、ここは400％近い水準にはなっているはずですし、駅から少し離れただけで住居系地域が広がり高い建物が建てられなくなる宮崎台駅では貴重な高さを有した物件ということにもなります。
一般的なエリアでは14～15階建はごくごく平凡な高さなのですが、こと宮崎台駅においては非常に貴重なタイプで、分譲マンションとしてはこことお隣のプラウド宮崎台フロントだけになります。
プラウドの14階建88戸に比べるとスケール的には劣りますが、こちらの方がフロア数は多いですし、同じ駅徒歩2分でも駅寄り（駅からより目立つポジション）というのも魅力の1つになるでしょう。
駅前ですのでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、南側が駅（線路）ゆえに駅前ながら日照良好（全戸南向き）というあたりもスペシャルと言えるでしょうね。
なお、通学区は宮崎台小学校で徒歩10分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。そのように駅前の近隣商業地域だけはそこそこの高さのものが建てられはするものの、多くは10階建以下の高さでしかなくこの上層階住戸からはいずれの方角も抜け感のある眺望が楽しめます。上述のように15階建はごくごく一般的な高さではあるものの、このポジションの上層階からの眺望は下手なタワマン以上であり、かなり魅力的なものとなるでしょう。まぁ、南側高いところを高圧線が走っているのは玉に瑕ではありますが…。
間取りはそのような魅力的なポジションの南東角なりのしっかりとしたものになります。当物件の上層2フロアには100㎡近いものまでありますし、ペントハウスフロアに100㎡があったお隣のプラウドにライバル心剥き出しのプランニングを採用していると感じますね。
リビオシリーズの多くは60㎡台などの小ぶりな3LDKが多い傾向にありますし、設備仕様面を最低限として価格で勝負している物件が少なくないので”リビオシリーズとしては異端”な物件になるのですが、だからこそ当プロジェクトへの自信が窺えるというものですし、実際、そういった傾向のある日鉄興和不動産ですら強気な価格帯（割高とかそういうことではなく”面積大に伴う高額なグロス”という意味）で勝負することを厭わない立地ということも言えるでしょうね。
こちらはそこまで大きいとは言えない75㎡ですのでとりわけゆとりを感じることはありませんが、角住戸ながら玄関廊下を非常に上手いこと纏めていますし、柱の食い込みも最低限に抑えた好感の持てるものです。
東面（妻面）の開口部はもう少し充実させてしかるべきだったようには思いますが（駅側のこの南東角にはコーナーサッシを施すと外観的にもかなり魅力的だったでしょう…）、南面には連窓サッシが採用されていますし、玄関には門扉付のポーチが設けられている点も評価出来ますね。
坪単価は353万円。プラウド宮崎台フロントの上層階（ペントハウスフロアではない）よりも安いぐらいの水準というのは驚きました…。
プラウドは2015年の分譲ですので今よりも相場が大分安かった時代のものですし、当時早期のうちに完売した物件です。
プラウドの平均は約315万円で、低層階や中住戸などを含めた平均で言うとこちらの方が高くはなるのでしょうが、5年以上も前の物件と大きな差のない水準というのは最近ではまず見かけないケースになります。
ちなみに、駅徒歩5分×落ち着きもある好立地で先行するザ・パークハウス宮崎台の平均坪単価は約295万円で、やはり5年近く前のプラウドシティ宮崎台と大きな差のない価格設定になっていました。
プラウド勢がいち早く価格上昇を折り込んでいたという見方も出来なくはないのですが（特にプラウドシティの価格設定は当時強めに感じた）、このご時世なりに検討しやすいお値段設定ではあるでしょうね。
なお、プラウド宮崎台フロントは最近どのぐらいの水準で取引されているのか気になったので確認してみたのですが、レインズの成約事例は意外にも見当たりませんでした（プラウドシティ宮崎台は270～290万円を中心とした多数の取引があります）。総戸数88戸というそれなりのスケールの物件ですので幾つかはあると思ったのですが、それだけ手放したくない方が多いということでしょうか。現在売り出し中の物件は1つありますけどもね。
所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎2-9-1（地番）
交通：宮崎台駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：地上15階地下1階建、56戸（非分譲住戸13戸）
宮崎台カメリアマンションの建替プロジェクトで、マンション建替え等の円滑化に関する法律の容積率の特例（総合設計制度）を受け、従前の3階建総戸数18戸からかなりスケールアップして誕生する物件になります。
そもそもは指定容積率300％のエリアですし、従前のカメリアマンションはそれに満たない小さめの物件ではありましたが、ここは400％近い水準にはなっているはずですし、駅から少し離れただけで住居系地域が広がり高い建物が建てられなくなる宮崎台駅では貴重な高さを有した物件ということにもなります。
一般的なエリアでは14～15階建はごくごく平凡な高さなのですが、こと宮崎台駅においては非常に貴重なタイプで、分譲マンションとしてはこことお隣のプラウド宮崎台フロントだけになります。
プラウドの14階建88戸に比べるとスケール的には劣りますが、こちらの方がフロア数は多いですし、同じ駅徒歩2分でも駅寄り（駅からより目立つポジション）というのも魅力の1つになるでしょう。
駅前ですのでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、南側が駅（線路）ゆえに駅前ながら日照良好（全戸南向き）というあたりもスペシャルと言えるでしょうね。
なお、通学区は宮崎台小学校で徒歩10分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。そのように駅前の近隣商業地域だけはそこそこの高さのものが建てられはするものの、多くは10階建以下の高さでしかなくこの上層階住戸からはいずれの方角も抜け感のある眺望が楽しめます。上述のように15階建はごくごく一般的な高さではあるものの、このポジションの上層階からの眺望は下手なタワマン以上であり、かなり魅力的なものとなるでしょう。まぁ、南側高いところを高圧線が走っているのは玉に瑕ではありますが…。
間取りはそのような魅力的なポジションの南東角なりのしっかりとしたものになります。当物件の上層2フロアには100㎡近いものまでありますし、ペントハウスフロアに100㎡があったお隣のプラウドにライバル心剥き出しのプランニングを採用していると感じますね。
リビオシリーズの多くは60㎡台などの小ぶりな3LDKが多い傾向にありますし、設備仕様面を最低限として価格で勝負している物件が少なくないので”リビオシリーズとしては異端”な物件になるのですが、だからこそ当プロジェクトへの自信が窺えるというものですし、実際、そういった傾向のある日鉄興和不動産ですら強気な価格帯（割高とかそういうことではなく”面積大に伴う高額なグロス”という意味）で勝負することを厭わない立地ということも言えるでしょうね。
こちらはそこまで大きいとは言えない75㎡ですのでとりわけゆとりを感じることはありませんが、角住戸ながら玄関廊下を非常に上手いこと纏めていますし、柱の食い込みも最低限に抑えた好感の持てるものです。
東面（妻面）の開口部はもう少し充実させてしかるべきだったようには思いますが（駅側のこの南東角にはコーナーサッシを施すと外観的にもかなり魅力的だったでしょう…）、南面には連窓サッシが採用されていますし、玄関には門扉付のポーチが設けられている点も評価出来ますね。
坪単価は353万円。プラウド宮崎台フロントの上層階（ペントハウスフロアではない）よりも安いぐらいの水準というのは驚きました…。
プラウドは2015年の分譲ですので今よりも相場が大分安かった時代のものですし、当時早期のうちに完売した物件です。
プラウドの平均は約315万円で、低層階や中住戸などを含めた平均で言うとこちらの方が高くはなるのでしょうが、5年以上も前の物件と大きな差のない水準というのは最近ではまず見かけないケースになります。
ちなみに、駅徒歩5分×落ち着きもある好立地で先行するザ・パークハウス宮崎台の平均坪単価は約295万円で、やはり5年近く前のプラウドシティ宮崎台と大きな差のない価格設定になっていました。
プラウド勢がいち早く価格上昇を折り込んでいたという見方も出来なくはないのですが（特にプラウドシティの価格設定は当時強めに感じた）、このご時世なりに検討しやすいお値段設定ではあるでしょうね。
なお、プラウド宮崎台フロントは最近どのぐらいの水準で取引されているのか気になったので確認してみたのですが、レインズの成約事例は意外にも見当たりませんでした（プラウドシティ宮崎台は270～290万円を中心とした多数の取引があります）。総戸数88戸というそれなりのスケールの物件ですので幾つかはあると思ったのですが、それだけ手放したくない方が多いということでしょうか。現在売り出し中の物件は1つありますけどもね。