パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス【駅距離ある工場街だがその分優しい価格帯】3階74㎡4,698万円(坪単価210万円)

パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス。

所在地:神奈川県川崎市高津区下野毛3-9-1
交通:武蔵新城駅徒歩15分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、120戸

従前、富士通川崎グラウンド(の南西側約2分の1)があったところに誕生するスケール感のある物件になります。

ただ、交通便は芳しいものではありません。武蔵小杉駅や溝の口駅へのバス利用も可能なポジションではあるものの、最寄りのバス停も徒歩4分とさして近くはないですね。

用途地域が準工業地域であっても現在はほとんど工場などのない住宅街になっているエリアも少なくないものですが、この周辺は現在も工場が多く存在しているエリアで、お世辞にも雰囲気が良いとは言えません。
※戸建やアパートも普通に存在しているエリアではありますが、分譲マンションとなるとお隣のメイツ武蔵新城多摩川緑地公園(1998年築)ぐらいのはずで、スケール感のある物件とは言えこの地に三井ブランド(JR西日本プロパティーズとのJVではある)の物件が出来るというのは少々意外でした。

等々力大橋(完了予定は2025年ですが予定通り行くのでしょうか?)が架けられればその幹線道路沿いにお店なども出来ることで幾らか活気が出てくる可能性はありますが、そこまで行くには大分長い年月がかかりそうですよね。

最寄りのスーパーはまいばすけっとで徒歩8分と少々距離がありますし、多摩川河川敷は近いように見えても徒歩8分ということなので環境面での魅力もさほど高いとは言えないのが難しいところですね。
買物関係で言うと1階に食配ステーションが設けられており、そこをカバーする意図があるのだとは思いますが…。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南角住戸です。南東方向は浦和精機の低層の工場でかなり先まで視界抜けが得られます。ただ、南西方向はその7階建のメイツのあるポジションですので最上階でも視界面への影響があります。

間取りは田の字の延長上にある角住戸で派手さはないものの、LDは一応「二面採光×連窓サッシ」が採用されていますし、玄関に窓を設けることが出来ているのも評価出来る点でしょう。

窓を設けることを意図したためか、玄関は凸な設計になっているので廊下はやや長めではあるものの、違和感のない居室畳数と充実した収納を備えたバランスのとれたプランという印象になります。

リビングインの洋室3の引き戸がきれいに開け放てるようになっているのも◎ですし、全体として柱の食い込みも最低限に抑えることが出来ていますね。

坪単価は224万円。南西方向にメイツの影響のあるポジションなので物件内で最高単価でこそないものの、南角の最上階ということでそれに順じた水準になります。

上述のように近隣はほとんど分譲マンションが存在しないエリアになりますので、頃合いの良い比較対象は見当たりません。
強いて挙げるならば宮内4丁目武蔵中原駅徒歩12分のところで2017年に分譲されたプレシス等々力緑地グリーンパークス(平均坪単価約235万円)、それ以外だと武蔵新城駅の反対側にはなりますがプレシス武蔵新城(駅徒歩13分/平均坪単価約245万円)、イニシア武蔵新城テラス(駅徒歩12分/平均坪単価約250万円)あたりになると思います。

当物件の平均は200万円そこそこのこなれたもので、さらに駅距離のある徒歩15分とはいっても三井のブランド感やスケール感(共用面)を加味すれば価格面でのインパクトはけして小さくないでしょうね。

設備仕様面は最低限という感じですし、次の記事でも言及するように総戸数120戸でエレベーターが1基というあたりにもコストダウンを感じはしますが…。

また、ハザードマップにかかってくる低地にはなりますし、買物便の悪さや工場街というあたりも考慮された結果ではあるでしょう。価格が第一の方にとってはむしろ魅力的ではあるのでしょうが、もう2~3分駅に近いとかもうちょい周辺の雰囲気が"ソフト"ならば…という思いは生じますね。

幹線道路が開通し、徒歩2~3分に大型スーパーなんかが出来たりすると雰囲気も利便性も大きく改善するはずなのでそこへの期待は小さくないでしょう。

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