パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス【立地・視界なりでも最近はなかなか見ない価格帯】1階67㎡3,798万円(坪単価187万円)

続けて、パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス。

設計・施工は長谷工で直床です。
最高高さ20m制限エリアの7階建ですので直床になるのは一般的ですし(直近では最大天井高2.3mとすることで二重床を採用したレ・ジェイド浦和という例外はあります。ここの最大天井高は2.425~2.45m)、階数を最大限確保することで空地率を高めたこともあってか(6階建で同じ容積率を確保するよりも空地が大きくなります)、平置駐車場を多めに出来ているのも悪くありません。

エントランスが設けられる敷地南東部道路沿いには豊かな植栽が設けられますし、壁面緑化もなされたエントランスホール(兼ラウンジ)の雰囲気も三井らしいお洒落なものですね。

敷地内には小さめながらも中庭空間、また、敷地北側には提供公園が一体開発され、この物件が出来たで多少なりともこの界隈の雰囲気は改善しましたね(当物件は今年の4月に竣工済の完成売りです)。

まぁ、やはり期待すべきは幹線道路の開通と大型スーパーなどの商業施設の開業だとは思いますし、当物件のポジションは幹線道路沿いにはならないので上手いこと行けば"利便性と環境がいい塩梅で両立する"可能性もあるのですが、等々力大橋ですら2025年予定ですので現時点で過度の期待をするのは禁物でしょうか。

前回のパークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2021-4-28_16-3-41_No-00.png
お部屋は67㎡の3LDK、南西向き中住戸です。当物件は全戸南東・南西向きで構成されているのですが、敷地形状的に南西向きが多くなっており、当南西向きは7階建のメイツが立ち塞がるポジションです。

当プランは南西向き住戸の中でも北西寄りに位置しているので、北西方向はメイツの駐車場にはなってくるものの、1階では日照はほとんど期待出来ませんし、ハザードにかかる1階住戸というあたりからしてもなかなかに厳しいポジションですね。

間取りは70㎡に満たない小ぶりな3LDKで物件内で最も小さなものになります。
共用廊下側の柱の食い込みもあり有効面積も面積帯なりという印象ではあるものの、居室畳数、収納共にファミリータイプとして違和感はなく、特に収納はかなり充実していますね。

ちなみに、洗面室はボウルを寄せることで洗面台の使い勝手を良くしているのだと思いますが、ボウルを使っている人に開き戸がガッツリぶつかる設計になってしまっているのは少々気になりますね…。

LDから洋室3にかけての連窓サッシ×引き戸設計は先ほどのプラン同様に魅力的です。

坪単価は187万円。前建の影響が強い1階住戸ですので物件内での下限水準になります。ただ、そのようにハザードマップ色付エリアでもあるわけですし、この圧迫感の強い1階住戸であればさらなるインパクトが欲しかった印象にはなるでしょうか。

ファミリータイプ3LDKでグロスの3,798万円というのは、このご時世の新築物件ではなかなかない水準ではあるのですが、日照良好な南東向き中住戸(2階で坪単価200万円程度)との単価差はむしろ小さく感じるのです。

設備仕様面は、総戸数120戸というスケールがありながらディスポーザーはありませんし、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機すら標準ではない分譲マンションとしては最低限のものになります。
ただ、床暖房は普通に付いていますし、この単価帯の物件で上述のように連窓サッシを搭載しているあたりを鑑みても悪いとは思わないですね。

管理費は178円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、総戸数120戸というそこそこのスケールメリット、さらに総戸数120戸でエレベーターが1基(※)というわりには安くありません。ただ、昨今の三井物件の特徴の1つである第三者管理方式を採用しており、第三者管理方式の分、管理会社(三井不動産レジデンシャルサービス)への業務委託料は同規模の物件よりも幾らか高くなるはずなのでそれがあってのこの水準ならば悪いとは思いません(管理組合に積極的に参加したい方にとっては良い話ではありませんが…)。
※1階住戸だけで15戸ほど、さらに階段を使う方もいらっしゃるであろう2階住戸が20戸近くあるので「総戸数120戸で1基」という数字ほどネガティブには感じませんが、一般的には80~90戸以上ぐらいから2基になることが多いことを考えると利便性は良いとは言えません。

駐車場は全49台で来客用を含む32台が平置、残りの17台が機械式になります。

0 Comments



Post a comment