港区・千代田区・中央区のマンション市況【2020年市場動向フィードバック②】

今回の第2回は港区・千代田区・中央区の都心3区の2020年をフィードバックして行きましょう。
※首都圏や都区部の全体感については以下をご参照下さい。
⇒2020年全国マンション市場動向①【首都圏は2013年比53％減】
⇒価格高騰の主要因はプレミアム住戸とコンパクト化【2020年マンション市場動向フィードバック①】

不動産経済研究所によると3区の数字はこちらで（「順位」や「前年比」などに関しては私が計算したものになります）、


さらに、2006年以降の平均単価の動きをグラフで表したものが以下になります。

※いずれの結果にもいわゆるワンルーム投資マンションは含まれておりません。

・港区【2年連続の大幅下落からの反動、供給戸数も大幅増加】
2年連続で平均坪単価が大きく下落していたので、大幅上層とは言え平均坪単価は2017年水準に戻ったような形になります。ただ、2017年はパークコート青山ザ・タワーが大きく寄与しての水準でしたし、渋谷区と共に突出した金額になりますね。

先ほどの23区全体の記事の中で言及したように2020年の港区は以下のような高額物件の供給が多く、その中に100㎡超などの富裕層向けの超高額プレミアム住戸も少なくなかったがための「平均専有面積上昇×平均坪単価上昇」で、特に白金ザ・スカイの年間供給戸数491戸の影響は大きかったですね。

昨年の記事で書いたように白金ザ・スカイは2019年中に第1期が行われたにもかかわらず2020年1月にカウントされており2019年分のシワ寄せが2020年に出ているとも言えるでしょう。

それ以外だとグランドヒルズ南青山が興味深いですね。年間100戸の供給がなされているのですが、2020年末の契約戸数はそのうちのたったの9戸だけであり売れもしないのに供給だけ行っている状況にあります。住友不動産は他区の物件でも同様の傾向があり、全体の数字を歪ませるだけなのでやめて欲しいですね…。

なお、供給戸数自体は少ないので以下には載せていませんがかのクレストプライムタワー芝が年間18戸供給されており契約率100％となっています。徐々には売れているんですね（笑）。

参考）2020年の主な供給（カッコ内は平均坪単価）（順不同）
ブランズ愛宕虎ノ門（約565万円）
パークコート虎ノ門（約865万円）
プレミストタワー白金高輪（約650万円）
ザ・パークハウス高輪タワー（約655万円）
ザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス＆タワー（約610万円）
ブランズタワー芝浦（約470万円）
グランドヒルズ南青山（約680万円）
白金ザ・スカイ（約675万円）

・千代田区【年間発売戸数はたったの93戸】
2019年の224戸も少なかったのですが、ついに2020年は93戸ということで二桁に…。

主な供給として挙げられるのは以下のグランリビオ千代田平河町ぐらいで、とりわけ高額な物件の供給もなかったので平均坪単価は2015年以降で最も安くものとなりました。

オプレジやピアースなどのコンパクト物件の占有率も高かったことで平均専有面積の約43㎡は23区最小ですし、この平均値を持って何かを論じることは出来ないでしょう。

ただ、表の「過去比」をご覧いただくとお分かりのように、港区や中央区の140％超、さらに23区全体の144％の上昇と比べると明らかに伸び悩んでいる感があるのは気になるところではあるでしょうか。

ちなみに、2021年は既にパークコート千代田四番町というスケール感のある超高額物件が供給されており、来年の同分析においてはここ数年の低迷を一気に覆す可能性があります。

参考）2020年の主な供給（カッコ内は平均坪単価）（順不同）
グランリビオ千代田平河町（約555万円）

・中央区【ハルミフラッグの反動だけではないでしょう】
2019年の中央区はとにかくハルミフラッグな1年で、年間発売戸数2,043戸のうち940戸がハルミフラッグでしたので、2019年比での平均坪単価の大幅上昇、平均専有面積の大幅減少は当然の結果です。

しかしながら、平均坪単価の約466万円はそれ以前と比べてもかなり上昇しており、2020年の数字にパークタワー勝どきミッドの237戸の供給が効いているのは間違いないところでしょう。
中央区全体の供給のうちのおよそ3分の1がパークタワーによるものですからね…。

これまでの中央区は湾岸エリアのタワマンの占有率が高まると平均坪単価が下落する傾向にありましたが（日本橋界隈の物件の供給が増えると単価上昇）、駅直結タワマンということでそれとは異なる傾向になりましたね。

ちなみに、平均専有面積はハルミフラッグの影響で前年比では大きく減少してはいますが、ここ数年の傾向同様に基本的には増加傾向にあり、都心区ながら23区内でもしっかり目の面積が確保され、高価格帯（高グロス帯）でのニーズも依然として旺盛な状況にありますね。

参考）2020年の主な供給（カッコ内は平均坪単価）（順不同）
パークタワー勝どきミッド（約455万円）
リビオレゾン勝どきnex（約420万円）
アトラス築地（約500万円）
イニシア築地レジデンス（約455万円）
プレミスト東銀座築地エッジコート（約475万円）
プレミスト東銀座築地アークコート（約530万円）

◎港・千代田・中央の総評
昨年2019年は、平均坪単価の下落率ワースト3をこれら都心3区が占めるというちょっとしたサプライズがありました。

今年2020年は6位・19位・1位（←ハルミフラッグの反動ですけど…）ということで、全く異なる結果になっており、これを見ても供給物件に偏りが生じる1年間の数字だけで判断することは出来ないことがお分かりいただけると思うのですが、過去比の11位・19位・10位という順位からしてもやはり昨年時点で感じていたような”都心区の伸び悩み（一段と外周区へ価格高騰が波及）”という傾向はあるのかなと。

23区全体の記事で書いたように外周区の単価上昇は基本的にはコンパクト化によるものという印象なのでこれ以上の単価上昇は難しい印象ではありますけれども…。