パレステージ中野【駅徒歩10分内×南面に低層エリアを望む特等席】10階56㎡6,450万円(坪単価382万円)

パレステージ中野。

所在地:東京都中野区中野6-65-4(地番)
交通:東中野駅徒歩10分(都営線。JR線は徒歩11分)、落合駅徒歩10分、中野駅徒歩15分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:10階建、43戸

2018年分譲のレ・ジェイド中野の北側隣接地、早稲田通り沿いに誕生する物件です。

早稲田通りの内側になるレ・ジェイド中野が3階建の低層マンションだったことからもお分かりのように南側は広域に渡り第一種低層住居専用地域(最高高さ10m)になっており、南方向の視界抜けという点でも注目出来る物件になります。

レ・ジェイド同様に駅距離のあるポジションではありますが、ちょっとした差でこちらは2駅が徒歩10分圏内になりますし、中野駅や東中野駅の駅前はもちろんのこと、早稲田通り沿いにもお店が少なくありませんので、駅徒歩分数以上の利便性の高さが窺える立地と言えるでしょう。

設計はクレオ、施工は丸運建設です。

30~50㎡台のコンパクト設計の総戸数43戸ですし、パレステージ自体とりわけ外観デザインに力を入れるブランドではありませんので驚くような点はありません。

ただ、階によってバルコニー形状に変化を持たせ、さらにバルコニー手摺のバリエーションを設けたことで(階によってはバルコニー床の側面からガラス手摺が立ち上がる設計になっている)、外観にアクセントを感じることが出来ますね。

エントランスは大庇と間接照明が印象的で、スケール的には並でも上品なデザインになっているのは悪くないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南東西の三方角住戸です。当物件の敷地は南北に細長いものになっていることが影響し、南に面した住戸が限られています。そのため、西側にルーバルまで備わったこの最上階住戸は物件内でかなり貴重で恵まれた存在になります。

南方向はそのように最高高さ10mの第一種低層住居専用地域であり、この最上階住戸からはJRの線路の遥か先までに及び非常に奥行あるパノラマビューが楽しめますね。

間取りはそのような非常に恵まれたポジションながら全体的に開口部が多いとは言えず、特に南側(妻面)の開口部はもう少し頑張って欲しかったところでしょう。

ただその一方で、柱の食い込みは抑えられていますし、玄関廊下もコンパクト目に纏まっていることによる効率性は魅力です。

洋室は1室がリビングイン、もう1室がノンリビングインというバランスの良さがあり、かつ、洋室1はかなりきれいに開け放つことの出来るウォールドアタイプになっているのも好感の持てる点ですね。

坪単価は382万円。早稲田通り沿いの賑やかさはあるものの、低層のレ・ジェイド中野(平均専有面積70㎡弱でファミリータイプ中心)の平均坪単価が約365万円でしたし、このような眺望抜群の最上階(10階)のお部屋がこの単価ならば魅力があるでしょう。

ブランド力があるとは言えないパレステージシリーズですし、30~40㎡台も少なくない小ぶりな物件になるので大手デベロッパー物件などと比べどうしても地味な存在にはなります。しかしながら、この最上階ポジションはかなり絶妙であるのは確かですし、2駅が徒歩10分圏内ですので現実的なお値段設定だと思います。

近隣ではスケール感のあるシティテラス中野が分譲予定ですが、6階建なのでこの物件の上層階のような眺望は期待出来ませんし、さぞお高いんでしょうねぇ…。

設備仕様面は、小規模コンパクトですので当然にディスポーザーはありません。ただ、トイレ手洗い器に加え、50㎡以上のプランにおいては食洗機、フィオレストーンのキッチン天板が備わっています。

管理費は263円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小ぶりなスケールなりにやや高めですけどこの水準ならば悪くないでしょう。

なお、駐車場はありません。

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