プレミスト金町【この立地・スケールでこのプランニングは意外】3階75㎡5,398万円（坪単価236万円）

プレミスト金町。

所在地：東京都葛飾区東金町3-2814-6（地番）
交通：金町駅徒歩7分、京成金町駅徒歩8分
用途地域：第一種住居地域、準工業地域
階建・総戸数：15階建、124戸

駅周辺や新宿6丁目エリアで再開発の進む金町駅ですが、当物件は駅北東部に位置しており昔からの住宅街を抜けた先にあります。

岩槻街道（307号）の交差点に面したポジションなのでそこそこ賑やかなポジションではあるものの、駅からの道程で大通りを越える必要はないですし、再開発が進む金町駅前の利便性と江戸川河川敷まで徒歩5分、都内最大の水元公園まで徒歩14分という環境面とのバランスに魅力を感じることが出来ますね。

一方で、当物件を語る上で大きなポイントとして挙げるべき点の1つに30～50㎡台（1LDK～2LDK）が中心となったプランニングがあります。
通学区の東金町小学校は大通りを越える必要のない徒歩7分というまずまずの距離感ですし、通り沿いの賑やかさはあるとはいえ、「金町駅徒歩7分×自然豊かなエリア」という点から言うと通常はファミリータイプ中心のプランニングになっていたはずで、ちょっと予想外の出来事でした（注：さすがにこの立地ですので60～70㎡台の3LDKも用意されてはいます）。

先行する総戸数610戸のシティテラス金町やその前のシティタワー金町（プラウドタワー金町は単価帯が大分違いますし、駅前タワーなのでそこを持ち出すのはちょっと違う気がするのであえて含めていません）により金町駅界隈での坪単価200万円台前半～250万円ほどの需要がかなり枯渇してしまったと考えた上での"コンパクト中心の提案"なのかもしれませんが、これまで幾度となく書いているように住友不動産の物件（”売り方”も含めます…）に抵抗がある方も一定数いらっしゃると思いますし、ファミリータイプ中心とする中で30～50㎡台を織り交ぜるぐらいのバランスが適切だったように感じるのは気のせいでしょうか。

まぁ、主な接道面が東と北（岩槻街道）になる立地条件で、かつ、細い道路に面した敷地南西部が第一種住居地域ゆえに高さ制限が出てくるあたりもランドプラン（配棟及びプラン）に少なからず影響を与えているのだとは思いますけれども…。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、北東角住戸です。北東側が東金町四丁目の交差点になる賑やかなポジションですが、両面接道のポジションゆえに前建との離隔は十分です。
交差点の手前、当物件のサブエントランス前には植栽も施されますのでこの低層階からの眺めはけして悪いものではありません。

ファミリータイプながら日照時間は短いですし、そのように賑やかなポジションというあたりがまさに当物件の難しいところではあるのでしょうが…。

間取りはそのように30～50㎡台の多い物件内では貴重なしっかりとした面積帯のもので、角住戸にしては廊下もほどほどの長さに出来ているのは悪くないでしょう。

ただ、やはり気になるのは東面の設計でしょうね…。存在感の強い柱に挟まれたこの開口部はちょっと…。

この開口部以外はほぼほぼ北側（妻面）の小さなものですし、この位置にファミリータイプを設計しておきながらこの開口部っていうのはどうしたことか…。

リンククローク（ウォークスルークローゼット）により回遊動線を施すことで室内の空間的な広がりは得やすくなっていると思いますし、柱の食い込みも少なめに出来ているのは良い点なのですが、斜めの面が多いことで居室形状の悪さは目立ちますし、歪な敷地形状とは言え、敷地面積2,000㎡近い物件ですので何というか全体的にもう少し気の利いた設計に出来なかったのかという思いは強くなります。

坪単価は236万円。岩槻街道の向かいにある11階建のマンションを越え、江戸川方向の眺望が魅力な上層階住戸でも坪単価260万円ほどの水準で、上下の単価差はやや小さい印象になります。

ファミリータイプながら上層階でも日照が芳しくないのはやはりウィークポイントなのですが、それと同じかそれ以上に間取りが残念な印象を受けるプランですのでもう少しそのあたりを価格に反映して欲しかった印象ではありますかね。

現在のシティテラス金町とほぼ同じぐらいの水準だと思うので駅距離を考えればまずまずと言えるのかもしれませんが、角住戸でこの開口部だと視界面の魅力も半減してしまうと思いますし…。