プラウド新虎通り【この価格帯・ポジションでのこの間取りはどうかねぇ…】16階65㎡15,400万円台（予定）（坪単価約781万円）

プラウド新虎通り。

所在地：東京都港区新橋4-11-1他（地番）
交通：新橋駅徒歩6分、御成門駅徒歩6分、虎ノ門ヒルズ駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上18階地下1階建、76戸（うち非分譲住戸6戸。他店舗あり）

リビオレゾン新虎通りに次ぐ「新虎通り」と名付けられた物件で、そこそこのスケールと高さ、そしてガラスウォールデザインの外観は日本のシャンゼリゼを目指す新虎通り沿いでも存在感の高いものになりそうです。

リビオレゾンの記事でも言及しておりますが、このあたりは従前の細い道路で構成された雑多な街並とは全く異なる雰囲気に変貌を遂げましたし、新虎通りはしっかりとした道幅がありながら交通量が少なめなので（地上・地下の2層構造で、幹線道路（環状2号線）としては地下がメインになっているので地上部分の車通りは少ない）、都心の商業エリアながらもそこそこの落ち着きと開放感が享受できるという点も魅力ですね。

むろんアドレス的には"新橋"にはなってしまうのですが、昨年開業した虎ノ門ヒルズ駅の手前、虎ノ門ヒルズエリアは目と鼻の先であり、新虎通り沿いのこのポジションはかなり虎ノ門感が出てきますよね。新虎通りの斜向かいは森ビルによる新虎通りCOREビル、向かいでは安田不動産が店舗（賑わい施設）を含むオフィス開発を進行中であることからもお分かりのように将来的な景観などにも期待出来るエリアでしょう。

買物関係はマルエツプチが徒歩1分、肉のハナマサが徒歩3分、さらに徒歩7分の虎ノ門ヒルズビジネスタワーの地下に福島屋があるので幅広いニーズに対応出来そうですね。

また、通学区は御成門小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の2LDK、南東角住戸です。南側は道路の向かいに13階建のマンションがありますが、この階ならばそれを越え、南西方向に東京タワービューも望めるでしょう。東側は当物件と同じぐらいの高さのトラスコのビルがあるので視界は妨げられますが、細いながらも道路を挟んでいるので南東方向の視界は抜けます。

間取りは16階以下に限れば最も大きなタイプ（17～18階は130～140㎡台中心）で、50㎡台の2LDKに比べ一回りゆとりある60㎡台になっているあたりに"この地らしさ""高額物件らしさ"を感じることが出来るというものです。

ただその一方で、玄関位置と専有部形状のバランスは芳しいとは言えず（LDをコーナー部分に持ってくると廊下が長くならざるを得ない）、その結果、LDがなんとも悲しい位置取り（かつ、開口部）になっているのはどうにもこうにも残念ですね。

LDの室内から見て南西方向にバルコニーの柱があるのでLD内からでは東京タワーが見えづらいでしょうし、このプランではこのポジションの魅力が半減してしまうというものです。

洋室1はバルコニー側の開口部だけでは採光基準を満たすことが出来なかったためかLD側に曇りガラス施しているあたりからも苦しさを感じずにはいられないプランですね。

LDKは16畳というゆったり目の水準ですが、キッチンから洗面所へかけての動線部による面積消費が大きいのでLD自体にゆとりを感じることは出来ないでしょうし、そもそも65㎡の2LDKということを考えると収納も少ないですよね。

まぁ、最大の疑問はこの面積帯・価格帯で浴室が1418ではなく1317という点なのですが…。

坪単価は予定価格で約781万円。パークコート虎ノ門（アドレスが虎ノ門で最寄駅は神谷町）の低層階レベルの水準ですので眺望からすればまずまずの水準という印象にはなります。ただ、いくらここが”旬な立地”と言えど流石にあちらの立地と比べるのはお門違いというものですし、当然の如くリビオレゾン新虎通りの上層階に比べるとしっかりとした水準になっています。

ブランド的に申し分のないプラウドですし、そこそこのスケールを活かした共用・デザイン面での魅力も窺える物件ではあるものの、肝心の間取りがこれということを考えるともうちょい抑えて欲しかった印象ではありますかね。

上層2フロアの130～140㎡台は800台～900万円ちょっとという感じで”そことの差”ももっとあって良かった（こちらはもう少し安くてもおかしくなかった）という思いもあります。