プラウド新虎通り【ほぼ1億なのに浴室1216】11階46㎡9,600万円台（予定）（坪単価約696万円）

続けて、プラウド新虎通り。

設計・施工は奥村組です。

18階建というほどほどの高さを考えれば免震構造や制振構造が採用されていないことに驚きはありません。
しかしながら、スケールだけでなくお値段設定的にも近いものがあった19階建のプラウド虎ノ門（平均坪単価約775万円）で免震構造が採用されていたことを考えると"コストダウン"という感覚にはなってしまうでしょうね。

タワマンの高層階のような眺望が望めるわけではないとは言え、上層2フロアは130～140㎡台のプレミアムプランなわけですし、そういった高グロス住戸があることを考えると違和感は増しますよね。

一方でデザイン監修に実績豊富なUDSが起用されたデザイン面での最大の特長は、やはり新虎通り沿いを行きかう人々の目に留まるであろうガラスウォールでしょうか。
ダイレクトサッシ部分はもちろんのこと、階間のスラブ（梁）部分にもガラスを貼りつけた透明感の高いデザインで、お隣の洒落たデザインのトラスコフィオリートビル（日建設計×大成建設）にも負けないぐらいの存在感を放ってくれることでしょう。

以下のように室内側からのガラスウォールはプランによってはイマイチで、外観重視の設計という点は少々気にはなりますが…。

また、新虎通り沿いには店舗が入ることとの兼ね合いもあり、東側の細い道路沿いに設けられたエントランスアプローチ及びエントランスホールにゆとりを感じることは出来ません。
しかしながら、両サイドの壁面（マンション外壁）に大々的に施された壁面緑化のインパクトはかなりのものですし、位置的にもちょっとした隠れ家感を演出出来ているのは上手いと思います。

なお、共用廊下は当然の如く内廊下ですが、そこそこのフロア数のある高額物件ですので各階ゴミ置場がないのは残念ですね。

前回のプラウド新虎通り。

公式ホームページ

お部屋は46㎡の1LDK、北東角住戸です。やはり東側はそのトラスコのビルに視界を妨げられはするものの、道路を挟んでいますし、北側は新虎通りがあるので前建（安田不動産により高さ約80mのビルが建設予定）との離隔は十分です。

ただ、先ほどのプラン同様に間取りがちょっとねぇ…。

新虎通り沿いとなる北側は外観デザインを考慮し、大々的にダイレクトサッシが用いられているので柱の食い込みが出るのは分かるのですが、もう少しなんとかならんかったかね…。梁高もかなり強烈です。

梁（柱と柱を結ぶラインに梁がある）の影響で、LDと洋室1の境にある方立てがとてもとても邪魔ですし、こんな形でウォールドアにするぐらいならば洋室はノンリビングインとして独立させて欲しかったですよね。

キッチンに窓があるのは良い点ではあるものの、なんか中途半端な位置に感じますし（冬場は少々寒そう）、読者の方ならばよ～くお分かりのようにLDの入口付近の実質的な廊下部分ももの凄く気になってしまうプランです。

浴室もこの面積帯ならば1216ではなく1317であって欲しかったですし、洗濯機置場の位置からも設計面での難しさを感じずにはいられません…。

坪単価は予定価格で約696万円。虎ノ門ヒルズがほど近いポジションはもちろんのこと、新虎通りの顔の1つになる物件ではありますし、そのガラスウォールにしっかりと面した角住戸という意味での魅力も考えれば高過ぎるということはないでしょう。

ただ、立地、スケール、そしてプランニングにも近いものを感じるパークリュクス虎ノ門（2017年分譲/平均坪単価約495万円）と比べると随分と高くなったもんだなぁ…というのが正直な感想ですし、やはりこの単価帯にするのならば間取りをもう少し”意識”して欲しかったという思いが強いです。

設備仕様面は、一般住戸でもディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石の水回り天板、LDビルトインエアコン、LDに加え主寝室の床暖房、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼、カウンターに天然石を用いた浴室（高額物件で定番の日ポリ化工のもの）など単価帯なりの高級感があります。
なお、24時間換気は一般的な3種ではなく1種（機械給気）なのは良い点ですが、全熱交換器は残念ながら付いていません。

管理費は566円/㎡。ディスポーザー付の内廊下ですし、こういった価格帯の物件では珍しい水準ではありません。
ただ、各階ゴミ置場やコンシェルジュサービスなどのコスト高のサービスがない中での水準ですし、スケール的にそんなに小さな物件ではありませんのでもう少し安くあって欲しかったですね。

前出の似たスケールのプラウド虎ノ門は431円/㎡で、この違いはどこから来ているのでしょうか。

駐車場は全18台で機械式になります。