ガーラレジデンス横浜港北【約10年ぶりの駅徒歩5分圏内だけども…】3階64㎡4,530万円（坪単価232万円）

ガーラレジデンス横浜港北。

所在地：神奈川県横浜市港北区新羽町字中町1179-3他（地番）
交通：新羽駅徒歩5分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、42戸

昨年末より分譲中のエステムコート横浜新吉田レジデンスは新羽駅を最寄りとするかなり久々の分譲マンション、かつ、立地・スケール感という点でもかなり特色のある物件でした。

こちらはエステムコートよりも駅に近く、新羽駅では約10年ぶりの徒歩5分圏内の分譲マンションになります。しかしながら、周囲はまさに準工業地域（※）そのままという感じの雰囲気ですし、目の前の鉄塔と送電線も少々気になるポジションではありますね。
※準工業地域内の分譲マンションということ自体は何ら珍しくないのですが、準工業地域とは名ばかり（名残り）で普通の住宅街であることは少なくありません。

新羽駅前にはパティオワン（スーパー、ドラッグストアなど）があるので買物関係は良好ですし、新田緑道が目と鼻の先のところを南北に縦断しているあたりは魅力ではありますけれども…。

なお、通学区の新羽小学校が徒歩14分ということで子供の足だとかなり時間がかかりそうです。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、北西角住戸です。北側は接道していますし、いずれの方角の前建も低層（工場や物流センターで1～2階建）なので、こういった低層階でも視界抜けが得られます。
ただ、北西方向道路の斜向かいに東電の鉄塔がド～ンなポジションですし、ファミリータイプですので日照が西日中心というのはやはり気になるところではあるでしょうね。

間取りは65㎡に満たないながらも物件内で最も大きなものとなっており、駅徒歩5分とは言えここは新羽ですので随分と面積を絞った印象です。

先行するエステムコートはここ同様に大手デベロッパー物件のようなブランド感がないながらもしっかり目の面積帯のプランが多くなっていたので"そことの差別化（というか異なる土俵で勝負したかった）"という意図もあるのだと思いますが、やはり立地の差が考慮されたのか単価自体にしっかりと差を設けた感じではあるので、もう少し全体的に面積を大きくしたとしてもそんなに競合はしなかったのかなと（※そもそもはもっと高単価で売りたいという思惑があった可能性はあります）。

65㎡に満たないながらもLD単体で11.5畳ありますし、収納もまずまず確保出来ているあたりは悪くありません。
ただ、LDの入口ドアの位置をご覧いただくとお分かりのように実質的な廊下部分が多分に混入しての11.5畳ですし、浴室が1418でなく1317になるなど面積なりの部分も少なくないですね。

一方、玄関がわりと西側の深いところに設計され、玄関前にしっかりとしたアルコーブが設計されているあたりは評価出来る点ですし、幅のあるセンターオープンサッシなども魅力的な点になるでしょう。

坪単価は232万円。日照的な差はないながらも上層階は250万円を超えますので単価差はそこそこあります。

エステムコート横浜新吉田レジデンスの平均坪単価は約270万円といったところで、イオン隣接という立地が強く考慮された水準でしたし、上述のように3LDKファミリータイプはこちらよりも面積帯の大きなプランがほとんどですので「グロス価格」での競合は小さいでしょう。

こちらの方が駅に近く、かつ、徒歩5分圏内という意味でこちらの価格帯に魅力を感じる方も中にはいらっしゃるかとは思いますが、エステムコートはやはり立地的な魅力の大きい物件でしたし、こちらは上述のような工場街や鉄塔至近というポジションゆえのお値段設定という印象にはなるのかなと。