エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー【潤いと利便がトゥギャザーな立地】2階71㎡4,998万円（坪単価234万円）

エクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー。

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平3-11-27（地番）
交通：宮前平駅徒歩5分、宮崎台駅徒歩9分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、42戸

住めばCapital!　宮前平！

応援サポーターとしてルー大柴さんが起用されるという驚きの広告戦略に出たこちらの物件、戦略が成功しているかどうかは定かではないものの個人的には好きです（笑）。
ホームページには「約30年もリブしている宮前平」「潤い・利便がトゥギャザー」とか書いてあってかなり笑わせていただきました。

普通借地権物件ではあるものの、駅徒歩5分圏内での供給は約3年ぶりですし、そこまで攻める必要があったかどうかは少々疑問です（汗）。
単なる徒歩5分ではなく八幡坂を上った南傾斜のヒルトップというこの立地は利便性と環境面が高いレベルでバランスしているのです。

ヒルトップですので駅付近との標高差が20m以上もあるのは玉に瑕ですが、徒歩9分の宮崎台駅を利用すれば起伏を大分抑えることが出来ますし、2駅徒歩圏内ということもあってか買物関係も非常に充実していますね。

東急ストアと成城石井が徒歩5分、オーケーが徒歩6分、さらにいなげやも徒歩7分、また、通学区の宮前平小学校が徒歩5分、公園においても宮前平第二～第四公園が徒歩4～6分ということで派手さはないながらもかなりバランスの取れた立地で、潤いと利便がトゥギャザーというだけのことはあるのかなと（笑）。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。こちらの敷地よりも幾らか標高は低くはなるものの、いずれの方角も接道していない上、隣地には当物件と同じ5階建のマンションが立っています。当住戸は建築基準法上の1階になるお部屋ですので前建の影響はけして小さなものではありません。
この階では日照への影響も大きいですし、上層階であっても”南傾斜のヒルトップ”らしい眺望を望むことが出来ないのはやはり残念ではありますね。

間取りは、70㎡台のそこそこの大きさがありながらも玄関廊下を一直線にしたもののため、角住戸の中では効率性の高い方と言えるでしょう。

ただ、LDが10.1畳しかないことからもお分かりのように居室畳数は小さめで、収納を重視した設計のようですね。

収納はトリプルウォークインクローゼットに加え、大きなシューズインクローゼットもありかなり充実しています。

角住戸ながらLDが角位置（二面採光）にないのは残念ですが、南面開口部はかなりしっかりとしていますし、スライディングウォールを開くと二面採光のそこそこの大きさのある空間に出来るあたりも◎でしょう。

また、L字型のオープンキッチンは洗面所への直通動線も備えた気の利いた設計になります。

坪単価は234万円。少し北に行ったところの同様のヒルトップポジションで一昨年分譲されたエクセレントシティ宮前平クリアヒルズは平均坪単価約285万円（30㎡台のコンパクトプランもあり、それが幾らか平均単価を押し上げる側面があった）でしたので、借地権はもちろんのこと、南面が塞がれていることも考慮したお値段と言えると思います。

ただ、月々の地代が248円/㎡と近年の借地権物件の中ではランニングコストが高め（近年の借地物件の傾向はどちらかと言うと販売価格に地代（前払地代及び権利金）を多めに配分する傾向にある）の印象を受ける物件で、”それがあってのこの販売価格”という感覚にはなるでしょうか。
初期コストを抑えたい方には向いている物件と言えるかもしれません。

ちなみに、南口側では2017年に借地権のザ・パークハウス宮前平（平均坪単価約235万円）が分譲されているのですが、あちらは約60年後の返還がマストな定期借地権物件ですので残念ながらあまり参考にはなりません。

ただ、月額の地代という点で言うとあちらは155円/㎡（小規模住宅用地の特例の対象になる2年目以降は56円/㎡）という設定でしたので借地形態は違えどこちらが高めであることはなんとなくお分かりいだたけるのかなと。
最近は都内の借地権物件でもこれより高いものは見かけないですね。