エクセレントシティ新浦安ブレッサン【19年ぶりの駅徒歩１4分内×南面第一種低層住居専用地域】3階71㎡5,998万円（坪単価281万円）

エクセレントシティ新浦安ブレッサン。

所在地：千葉県浦安市今川4-8-9他（地番）
交通：新浦安駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、49戸

アドレスが今川（しかも線路を挟んだ向かいが富岡になるだいぶ”内側”な立地）であることからお分かりのように、マンション名にあるような”新浦安感”は今一つです。
※弁天1丁目の舞浜駅徒歩19分のポジションに2015年に分譲されたエアーズガーデン新浦安の「新浦安」に比べれば遥かに新浦安です（笑）。

ただ、新浦安駅の駅前には分譲マンションがほぼ存在していないのはクオン新浦安などの記事で書いている通りで、当物件は約19年ぶりの新浦安駅徒歩14分内の分譲マンションになりますのでそういった観点から言うとかなり"新浦安"な物件になるというちょっと興味深いケースですね。

近年は同じ新日本建設のエクセレントシティ新浦安（駅徒歩16分）、クオン新浦安（駅徒歩15分）、ザ・パークハウスオイコス新浦安（駅徒歩17分）など”比較的駅に近い”ポジションで分譲が行われており、差はたかがしれてはいるものの、ここやクオンの"15分圏内"というのは印象の差で言うとけして小さなものではないでしょう。

当物件の敷地（建物が立つ部分）は第一種住居地域ゆえにそこそこの高さの建物に出来る一方で、敷地の途中から南東側のエリアは戸建ばかりが立ち並ぶ第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）になっているあたりも大きな魅力になるでしょう。

買物関係は、新浦安駅前のアトレ（徒歩13分）やイオンスタイル（徒歩16分）はやはりそこそこ距離がありますが、富岡側にはサミットストア（ライフガーデン内）やワイズマートが徒歩6～7分のところにありますので悪くありません。

なお、通学区は見明川小学校で徒歩14分の距離感になるので子供の足だと少々大変でしょうね。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。北東はダンロップスポーツクラブの建物に視界を塞がれますが、南東方向は当物件の平置駐車場、その先には第一種低層住居専用地域の戸建住宅街が広域に広がるポジションで、日照はもちろんのことこの階でも視界抜けが得られるぐらいになります。

北西側は京葉線の高架になりますので、賑やかなポジションであるのは確かですが、洋室1以外の影響は大きくはないでしょう。

間取りは70㎡に乗せたもので、角住戸としてはけして大きなものではありません。ただ、先日のエクセレントシティ宮前平Ⅱザ・アベニュー同様に収納を重視した印象のあるプランですね。

収納重視のためかLDの11畳は気持ち小さいながらも洋室2にはきれいに開け放てるウォールドアが採用されているので使い方次第で空間的な広がりも得ることが出来るでしょう。

南東面に連窓サッシが導入されていないのはちょっと残念ですが、LDにはサッシ2枚半分の主開口部に加え、北東面にも開口部が用意されているので角住戸らしさも窺えます。

坪単価は281万円。クオン新浦安（未だに分譲中）は明海2丁目の駅徒歩15分というまさに新浦安なポジションの物件というだけでなく免震構造を採用するなどのグレード感も相まった結果、平均坪単価約270万円でしたが、エクセレントシティ新浦安は平均坪単価約220万円、ザ・パークハウスオイコス新浦安も平均坪単価約225万円という水準でしたので、これはなかなかに強気なお値段設定という印象になるでしょうね。
クオンが完売しないのは80㎡以上のゆったり目のプランが多くグロス価格が障害になっているところもあるとは思いますけど…。

19年ぶりの駅徒歩14分内という点以上に、南面に第一種低層住居専用地域を望むポジションには魅力があるはずで、そこはそれなりの付加価値として考えることが出来るのだとは思いますが、同時に高架沿いの立地でもあるんでね…。