ピアース武蔵小杉イースト【武蔵小杉にも「イースト」が】5階34㎡4,249万円（坪単価407万円）
ピアース武蔵小杉イースト。
所在地：神奈川県川崎市中原区上丸子八幡町812-2他（地番）
交通：新丸子駅徒歩4分、武蔵小杉駅徒歩10分（JR線。東急線は徒歩11分）
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：14階建、57戸
同じ八幡町で分譲中のグローリオレジデンス新丸子よりも駅寄りのポジションで、新丸子駅近、かつ、武蔵小杉駅徒歩10分圏内というのは明確な魅力になるでしょう。
※グローリオが潔く（？）「新丸子」と名付けているのに対しこちらの「武蔵小杉イースト」というネーミングはやや疑問ではあるのですが、「銀座東」とか「銀座イースト」のようなマンションが世には多くあるわけで"武蔵小杉"も立派になったなぁ…と。丸子通2丁目のクリオラベルヴィ武蔵小杉グレイスはここ以上に違和感がありましたが…。
新丸子駅及び武蔵小杉駅が共に徒歩4分だったピアース武蔵小杉とは異なり武蔵小杉感は薄くなるものの、多摩川河川敷がほど近いポジションで周囲には高い建物がないエリアのため中層階以上のお部屋から多摩川ビューなどの開放感の高い眺めが享受できるあたりも特徴になるでしょうね。
武蔵小杉駅前は再開発がグングン進み駅前はタワマンを主として高い建物が増えました。しかしながら、タワマンの高層階はさておき駅徒歩10分圏内でこういった南面条件が得られるケースはかなり少ないので利便性に加え、そういった点を重視したい方には魅力的な物件になるのだと思います。
なお、再開発で便利になった武蔵小杉駅前の買物利便はもちろんのこと、新丸子駅前徒歩3～4分にまいばすけっとや東急ストアがあるので多様な使い分けが可能ですし、多摩川河川敷まで徒歩5分ほどということで、派手さはないながらも整ったポジションの物件だと思います。
公式ホームページ
お部屋は34㎡の1LDK、南西角住戸です。南側・西側共に2～3階建の低層建物ばかりのエリアで、この階でも視界抜けが出てくるという良好なポジションになります。
南方向そう遠くないところにJRの高架があり横須賀線などの在来線だけでなく新幹線も通っていますので「抜け」がある分の賑やかさはあるでしょう。ただ、2区画超えた先にはなりますので、窓を閉めている限りは影響はほとんどないはずで、そこまでの視界抜けが得られるということのメリットの方が大きいのは言うまでもありません。
南側の近隣商業地域（容積率300％）はこちら側の商業地域（容積率400％）と同様で高さ自体の制限はありませんが、容積率がこちらよりも低いため土地が纏まらない限りはこのレベルの高さの建物は立ちづらい状況にはあるでしょう。まぁ、開発が進むエリアなので中層階では油断は禁物なのだとは思いますが…。
間取りはそのような日照・視界良好なポジションの角住戸にしては拍子抜けする大きさになります。
上層階（11～14階）の角住戸は50㎡台後半の2LDKが用意されてはいるものの、それでもそれが最大のプランになるということで全体的にかなりコンパクトな印象を受ける物件になりますね。
ピアース武蔵小杉は武蔵小杉の駅近立地であることに加え、敷地形状や周囲の建物との関係上、南向き住戸率の低い物件だったので、ここ以上のコンパクトでした。一方で、ここは新丸子の駅近とは言え武蔵小杉駅が徒歩10分となる住宅街エリア（用途地域は商業地域で当敷地に挟まれるように中華料理屋なんかもありますけども…）ですし、良好な南面条件からするともうひと回り大きなゆとりあるプランがあって欲しかった印象ではありますかね。
当物件のお値段設定からもお分かりのように、コンパクトの方が単価が伸びる（コンパクトの方が単位面積あたりの設備コストは高くつく傾向にありますが、それを考慮してもコンパクトの方が採算がとりやすい）のは間違いないエリアですので、致し方ないところかとは思います。ただ、ピアース武蔵小杉との”棲み分け”という意味でももう少し大き目の面積設定であって欲しかったという思いはありますね。
立地・階建的に”ディアナコート”という感じの物件ではないですし（最近は「アールブラン」見ないですね…）、私がモリモトの人間だったとしても販売のしやすさを考えたら大差のないプランにしてしまいそうですけど…（汗）。
小ぶりな1LDKですので間取り面で多く語ることはありません。
ただ、まずまずの効率性を意識しつつも玄関がゆったり目の造りになっているのは評価出来る点でしょうね。このシリーズらしいデザイン性の高いタイル貼となった広がりのある空間はやっぱり素敵です。
坪単価は407万円。上層階（11～14階）の南西角は58㎡の2LDKプランになるのですが、坪単価は370万円ほどの設定に過ぎず、こちらはコンパクトなりにかなりしっかりとした水準になっています。
ピアース武蔵小杉の30㎡台と大差ない単価設定で、日照・視界的な魅力で上回っているとは言え武蔵小杉駅への距離に大きな差があることを考えるとやや強めの印象にはなるでしょうか。
グローリオレジデンス新丸子の30㎡台（南向きではない）が上層階でも370万円ほどの水準ですし、一般的にこういった面積帯では南向きもそこまでの付加価値にはなりませんからね。
この面積帯の坪単価30万円ほどの差はグロスにおいて「300～400万円の差」でしかなく（面積が少し小さければグロスでの差がほとんどないこともある）、住宅ローンの返済額での差はたかが知れているのでモリモトの高いデザイン性を持ってすれば捌くのはけして難しいことではないのでしょうが…。
所在地：神奈川県川崎市中原区上丸子八幡町812-2他（地番）
交通：新丸子駅徒歩4分、武蔵小杉駅徒歩10分（JR線。東急線は徒歩11分）
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：14階建、57戸
同じ八幡町で分譲中のグローリオレジデンス新丸子よりも駅寄りのポジションで、新丸子駅近、かつ、武蔵小杉駅徒歩10分圏内というのは明確な魅力になるでしょう。
※グローリオが潔く（？）「新丸子」と名付けているのに対しこちらの「武蔵小杉イースト」というネーミングはやや疑問ではあるのですが、「銀座東」とか「銀座イースト」のようなマンションが世には多くあるわけで"武蔵小杉"も立派になったなぁ…と。丸子通2丁目のクリオラベルヴィ武蔵小杉グレイスはここ以上に違和感がありましたが…。
新丸子駅及び武蔵小杉駅が共に徒歩4分だったピアース武蔵小杉とは異なり武蔵小杉感は薄くなるものの、多摩川河川敷がほど近いポジションで周囲には高い建物がないエリアのため中層階以上のお部屋から多摩川ビューなどの開放感の高い眺めが享受できるあたりも特徴になるでしょうね。
武蔵小杉駅前は再開発がグングン進み駅前はタワマンを主として高い建物が増えました。しかしながら、タワマンの高層階はさておき駅徒歩10分圏内でこういった南面条件が得られるケースはかなり少ないので利便性に加え、そういった点を重視したい方には魅力的な物件になるのだと思います。
なお、再開発で便利になった武蔵小杉駅前の買物利便はもちろんのこと、新丸子駅前徒歩3～4分にまいばすけっとや東急ストアがあるので多様な使い分けが可能ですし、多摩川河川敷まで徒歩5分ほどということで、派手さはないながらも整ったポジションの物件だと思います。
公式ホームページ
お部屋は34㎡の1LDK、南西角住戸です。南側・西側共に2～3階建の低層建物ばかりのエリアで、この階でも視界抜けが出てくるという良好なポジションになります。
南方向そう遠くないところにJRの高架があり横須賀線などの在来線だけでなく新幹線も通っていますので「抜け」がある分の賑やかさはあるでしょう。ただ、2区画超えた先にはなりますので、窓を閉めている限りは影響はほとんどないはずで、そこまでの視界抜けが得られるということのメリットの方が大きいのは言うまでもありません。
南側の近隣商業地域（容積率300％）はこちら側の商業地域（容積率400％）と同様で高さ自体の制限はありませんが、容積率がこちらよりも低いため土地が纏まらない限りはこのレベルの高さの建物は立ちづらい状況にはあるでしょう。まぁ、開発が進むエリアなので中層階では油断は禁物なのだとは思いますが…。
間取りはそのような日照・視界良好なポジションの角住戸にしては拍子抜けする大きさになります。
上層階（11～14階）の角住戸は50㎡台後半の2LDKが用意されてはいるものの、それでもそれが最大のプランになるということで全体的にかなりコンパクトな印象を受ける物件になりますね。
ピアース武蔵小杉は武蔵小杉の駅近立地であることに加え、敷地形状や周囲の建物との関係上、南向き住戸率の低い物件だったので、ここ以上のコンパクトでした。一方で、ここは新丸子の駅近とは言え武蔵小杉駅が徒歩10分となる住宅街エリア（用途地域は商業地域で当敷地に挟まれるように中華料理屋なんかもありますけども…）ですし、良好な南面条件からするともうひと回り大きなゆとりあるプランがあって欲しかった印象ではありますかね。
当物件のお値段設定からもお分かりのように、コンパクトの方が単価が伸びる（コンパクトの方が単位面積あたりの設備コストは高くつく傾向にありますが、それを考慮してもコンパクトの方が採算がとりやすい）のは間違いないエリアですので、致し方ないところかとは思います。ただ、ピアース武蔵小杉との”棲み分け”という意味でももう少し大き目の面積設定であって欲しかったという思いはありますね。
立地・階建的に”ディアナコート”という感じの物件ではないですし（最近は「アールブラン」見ないですね…）、私がモリモトの人間だったとしても販売のしやすさを考えたら大差のないプランにしてしまいそうですけど…（汗）。
小ぶりな1LDKですので間取り面で多く語ることはありません。
ただ、まずまずの効率性を意識しつつも玄関がゆったり目の造りになっているのは評価出来る点でしょうね。このシリーズらしいデザイン性の高いタイル貼となった広がりのある空間はやっぱり素敵です。
坪単価は407万円。上層階（11～14階）の南西角は58㎡の2LDKプランになるのですが、坪単価は370万円ほどの設定に過ぎず、こちらはコンパクトなりにかなりしっかりとした水準になっています。
ピアース武蔵小杉の30㎡台と大差ない単価設定で、日照・視界的な魅力で上回っているとは言え武蔵小杉駅への距離に大きな差があることを考えるとやや強めの印象にはなるでしょうか。
グローリオレジデンス新丸子の30㎡台（南向きではない）が上層階でも370万円ほどの水準ですし、一般的にこういった面積帯では南向きもそこまでの付加価値にはなりませんからね。
この面積帯の坪単価30万円ほどの差はグロスにおいて「300～400万円の差」でしかなく（面積が少し小さければグロスでの差がほとんどないこともある）、住宅ローンの返済額での差はたかが知れているのでモリモトの高いデザイン性を持ってすれば捌くのはけして難しいことではないのでしょうが…。