ピアース武蔵小杉イースト【南面良好×超ワイドスパン】5階43㎡5,299万円（坪単価406万円）
続けて、ピアース武蔵小杉イースト。
設計はスペーステック、施工は大木建設、そしてデザイン監修は南條設計室です。
南條設計室の担当者は、ピアース武蔵小杉他、昨今のピアースの多くに携わっている山形氏で、これまでの物件との共通点も窺える当物件のデザインに驚きを覚えることはありません。
しかしながら、打放しを多用、さらに、ホワイトの塗装がなされたマリオンをアクセントとした外観はかなり存在感がありますし、最上階バルコニーの庇に木材を使用しているあたりも上手いですね。
エントランスアプローチも北側の歪な敷地形状を活かした奥ゆかしい設計で、横に伸びる間接照明によるライティングも素敵です。
前回の記事でも書いたように不思議なほど周囲に高い建物のないエリアで、総戸数的には小ぶりでもこのデザインの14階建はかなり存在感のあるものになることでしょう。
前回のピアース武蔵小杉イースト。
公式ホームページ
お部屋は43㎡の2DK、南向き中住戸です。南方向は2～3階建の低層建物ばかりで日照・視界的な魅力が高い反面、JRの高架（新幹線含む）の影響が幾らかあるでしょう。
間取りは43㎡で、10階以下では最も面積の大きなものになるのですが、この面積ながら2ベッド設計で、なかなかに狭小感が強いタイプですね。
主寝室は「5.5畳×巨大なウォークイン」という設計になっている反面、洋室はたったの3畳、DKも9畳しかありません。
効率性という点では悪くないプランですし、水回りなども違和感のない大きさなのは立派だと思いますが、やはりDK周りはもうちょっと頑張って欲しかったところでしょうか。
隣接する洋室の引き戸の開きは中途半端なので引き戸を開いてもそこまで広がりが得られる感じではないですからね。
このような面積帯ながら超ワイドスパン設計が実現しており、「南面3室×充実した開口部」は大いに評価出来る点ですが、だからこそ余計に惜しく感じるという気持ちもあります。もっと"正統派なプラン"で勝負出来るポジションという印象なのです。
坪単価は406万円。上述のように上層階の58㎡角住戸は坪単価370万円ほどでしかなく、20～30㎡台であればまだしも43㎡というそこそこの面積帯がありながらのこの単価は少々強く感じますね。
ワイドスパンな南面3室に加え、"2ベッドのわりにグロスがこなれている"ことを武器にしたお値段設定なのだと思いますが、流石に"いわゆる2LDK"とは同列には語れないプランですし、グロスで優に5,000万円を超えるというのはどうでしょうか。
40㎡台どころか50㎡台でもこのようなワイドスパンプランというのはなかなかないですし、相変わらず”モリモトらしい上手いところを突いたお値段設定（周辺物件との比較などにおいて"論理的"にはやや高く感じるものの、デザインや間取りなどのパフォーマンスを考慮するとそれでも欲しくなってしまうような価格設定になっていることが多い）”という印象ではありますけれどもね…。
ちなみに、20㎡台は北向きになるのですが、低層階は360万円台からあり、近年のワンルームの新築相場からするとリーズナブルな設定でしょう。
川崎市においては25㎡以上の制限はなく22㎡なのでグロスもこなれていますし、割高に感じる物件の多いいわゆるワンルーム投資マンション業者が分譲するものを買うよりも大分マシだと思います。
設備仕様面は、小規模コンパクトのためディスポーザーはありません。ただ、トイレ手洗器はありますし（20㎡台除く）、このシリーズらしく廊下がタイル貼になっているのも評価出来る点でしょう。どうせならばトイレや洗面室床（一般的な塩ビシート）まで頑張って欲しかったとも思いますが…。
管理費は361円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模物件なりの高めの水準になります。
駐車場は全9台で、内訳は平置3台、機械式6台になります。
設計はスペーステック、施工は大木建設、そしてデザイン監修は南條設計室です。
南條設計室の担当者は、ピアース武蔵小杉他、昨今のピアースの多くに携わっている山形氏で、これまでの物件との共通点も窺える当物件のデザインに驚きを覚えることはありません。
しかしながら、打放しを多用、さらに、ホワイトの塗装がなされたマリオンをアクセントとした外観はかなり存在感がありますし、最上階バルコニーの庇に木材を使用しているあたりも上手いですね。
エントランスアプローチも北側の歪な敷地形状を活かした奥ゆかしい設計で、横に伸びる間接照明によるライティングも素敵です。
前回の記事でも書いたように不思議なほど周囲に高い建物のないエリアで、総戸数的には小ぶりでもこのデザインの14階建はかなり存在感のあるものになることでしょう。
前回のピアース武蔵小杉イースト。
公式ホームページ
お部屋は43㎡の2DK、南向き中住戸です。南方向は2～3階建の低層建物ばかりで日照・視界的な魅力が高い反面、JRの高架（新幹線含む）の影響が幾らかあるでしょう。
間取りは43㎡で、10階以下では最も面積の大きなものになるのですが、この面積ながら2ベッド設計で、なかなかに狭小感が強いタイプですね。
主寝室は「5.5畳×巨大なウォークイン」という設計になっている反面、洋室はたったの3畳、DKも9畳しかありません。
効率性という点では悪くないプランですし、水回りなども違和感のない大きさなのは立派だと思いますが、やはりDK周りはもうちょっと頑張って欲しかったところでしょうか。
隣接する洋室の引き戸の開きは中途半端なので引き戸を開いてもそこまで広がりが得られる感じではないですからね。
このような面積帯ながら超ワイドスパン設計が実現しており、「南面3室×充実した開口部」は大いに評価出来る点ですが、だからこそ余計に惜しく感じるという気持ちもあります。もっと"正統派なプラン"で勝負出来るポジションという印象なのです。
坪単価は406万円。上述のように上層階の58㎡角住戸は坪単価370万円ほどでしかなく、20～30㎡台であればまだしも43㎡というそこそこの面積帯がありながらのこの単価は少々強く感じますね。
ワイドスパンな南面3室に加え、"2ベッドのわりにグロスがこなれている"ことを武器にしたお値段設定なのだと思いますが、流石に"いわゆる2LDK"とは同列には語れないプランですし、グロスで優に5,000万円を超えるというのはどうでしょうか。
40㎡台どころか50㎡台でもこのようなワイドスパンプランというのはなかなかないですし、相変わらず”モリモトらしい上手いところを突いたお値段設定（周辺物件との比較などにおいて"論理的"にはやや高く感じるものの、デザインや間取りなどのパフォーマンスを考慮するとそれでも欲しくなってしまうような価格設定になっていることが多い）”という印象ではありますけれどもね…。
ちなみに、20㎡台は北向きになるのですが、低層階は360万円台からあり、近年のワンルームの新築相場からするとリーズナブルな設定でしょう。
川崎市においては25㎡以上の制限はなく22㎡なのでグロスもこなれていますし、割高に感じる物件の多いいわゆるワンルーム投資マンション業者が分譲するものを買うよりも大分マシだと思います。
設備仕様面は、小規模コンパクトのためディスポーザーはありません。ただ、トイレ手洗器はありますし（20㎡台除く）、このシリーズらしく廊下がタイル貼になっているのも評価出来る点でしょう。どうせならばトイレや洗面室床（一般的な塩ビシート）まで頑張って欲しかったとも思いますが…。
管理費は361円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模物件なりの高めの水準になります。
駐車場は全9台で、内訳は平置3台、機械式6台になります。