ルネ稲毛東パークザ・レジデンス【コロナ前のコンセプトが惜しく感じる物件】3階69㎡3,938万円（坪単価189万円）

続けて、ルネ稲毛東パークザ・レジデンス。

設計・施工は長谷工で直床、今年3月竣工済の完成売り物件になります。
コロナの影響に加え工事中の事故（当初は京阪電鉄不動産主導の「ファインレジデンス」の予定だったが、総合地所主導の京阪電鉄とのJVという形になった）の影響もあり、完成後の販売になったようです。

総戸数103戸というそこそこのスケール感のある物件ですし、お隣に超大規模で共用施設も充実（住民専用のローソンもある）したウェリス稲毛、また、コロナ禍でリモートワーク需要が高まっていることを考えればもう少し共用部に力を入れた設計になっていることを期待したのですが、コロナ前の2019年に着工している物件（当然それまでに設計が決まっている）ということで"今時"のコンセプトとは異なるものになっていると感じます。

エントランス脇にラウンジがあり緑が望め、かつ、暖炉（電気式）も施したデザイン的にはかなり魅力的な空間がありますが、スペース的には小さめでリモートワークなどに適したスペースもないので、用途は限られるでしょう。

エントランスが独立した位置にあるのは良い点ではあるものの、敷地面積3,600㎡超もあるとは思えないほどエントランスアプローチに奥行のないランドプランも残念ですし、"コロナ前後"を抜きにしてもう少しスケールを活かした企画であって欲しかったという思いは少なからずありますね。

敷地周囲には稲毛東公園の緑と連動することを意識した植栽が施されますが、それほどインパクトを感じるものではありません。

前回のルネ稲毛東パークザ・レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側は2階建の戸建が並んでいるのでこの階でも視界抜けが出てくるぐらいの良好なポジションです。西日が中心にはなりますが日照時間も長いでしょう。

間取りは70㎡には満たない3LDKでやや小ぶりな印象にはなりますが、洋室2側を共用廊下から少しセットバックしたことで玄関前にちょっとしたゆとりを生み出すことが出来ていますし、玄関内にベビーカーなどを立てかけて置けるスペースを確保しているあたりにも好感が持てますね。

基本的にはよくある田の字プランです。ただ、「連窓サッシ×スライドドア」によるLDから洋室3にかけての設計は良いものですし、面積帯なりに押さえるべきところを押さえた印象になるでしょうか。

坪単価は189万円。南向きの低層階は200万円そこそこという感じで、単価差にも違和感はないでしょう。南向きも戸建住宅街を望む良好な視界で、この差ならば南向きから売れていく印象もありますけど、西向きは西向きで北西方向（斜め方向）に稲毛東公園が望めますからね。

ちなみに、ウェリス稲毛はそのように超大規模なので中古での事例も多く存在していますが、直近1年ほどだと150～180万円台で成約しています。ウェリス稲毛は表記上は全ての棟が徒歩5分ですが、最も駅から遠いグロウブロックのエントランス前までは稲毛駅徒歩10分であり、そういった点を加味すると新築の当物件との単価差は小さく感じます。
まぁ、当物件とはスケールが全然違いますし、残念ながら共用施設では勝負にはなりませんが…。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーが付いています、この価格帯ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターはありませんが（トイパホルダーに小さなカウンターが付いていて、スマホなどが置けるのは◎です）、キッチンには食洗機に加えカップボードが標準装備されていますので上々のものと言えます。

管理費は182円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですのでリーズナブルな方でしょう。駐車場がほぼ機械式のわりに安く出来ている印象ですが、駐車場使用料の何割を管理費会計に組み込んでいるのかは気になるところですね。
ほとんどが管理費会計に組み込まれてしまっているようだと修繕積立金会計が逼迫し、将来的な値上げ幅が大きくなるので注意が必要です。

駐車場は全50台で身障者用を除いた49台が機械式になります。