エクセレントシティ久米川レジデンス【第一種低層住居専用地域を望む5階建】67㎡4,498万円（坪単価223万円）

エクセレントシティ久米川レジデンス。

所在地：東京都東村山氏萩山町3-3-1（地番）
交通：久米川駅徒歩7分、萩山駅徒歩10分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、65戸

昨年分譲されたエクセレントシティ久米川駅前はその名の通りの駅徒歩3分に加え、桜並木に隣接した全戸南西向きということで久米川駅界隈ではかなり恵まれていると感じる立地でした。

こちらは久米川病院の跡地で、駅徒歩7分という珍しくない距離感、また、敷地形状的にほぼ西向きとなった物件になりますので、インパクトでは大分劣ってしまいます。

ただ、前物件がかなり小ぶりな物件であったのに対し、こちらは敷地面積2,400㎡超のスケールがあり、駅からほどよく離れたなりの落ち着きある住宅街に位置しているという点は悪くないでしょう。

当物件の敷地の多くは第一種中高層住居専用地域なので5階建に出来ていますが、隣接する西側エリアは第一種低層住居専用地域（最高高さ10m、マンションだと3階建）になった戸建中心の住宅街なので中層階以上のお部屋は半永久的に視界抜けが保たれるはずです。

買物関係は、物件周辺はそのように住居系地域ですのでお店は少なく最寄りのコンビニが徒歩5分というのはちょっと残念な点でしょうか。ただ、24時間営業の西友が徒歩6分という距離感なのはやはり魅力ですし、徒歩5分圏内に複数の公園、通学区の萩山小学校が徒歩7分となるなど子育て環境とのバランスも悪くありません。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は接道した敷地南端ポジションで、道路の向かいは2～3階建の低層住宅街、西側はその第一種低層住居専用地域（戸建の庭）ということで日照はもちろんのこと視界抜けも得られますね。

間取りはルーバル付のものには70㎡超もあるので物件内で最も大きなものではありませんが、そのようにほぼほぼ西向きで構成された物件内では貴重な南に面したお部屋で物件内では大き目の面積となっています。

とは言え67㎡なので3LDKとしては小ぶりですし、この面積帯の角住戸にしては少々廊下が長いのは気になる点でしょう。
玄関を凸位置としたことで窓を設けることが出来ている点は魅力ではあるものの、その分廊下が長くなってしまっている感じになります。

洋室3の引き戸はかなりきれいに開け放てる設計になっているので2LDK的に使えば広々とした空間に出来るのは良い材料ですが、この面積帯ならばもう少し効率性を重視した方が良かったような印象もありますね。廊下が長いわりにノンリビングインの居室が1室だけというのもちょっと違和感のある点でしょうか。

坪単価は223万円。そのエクセレントシティ久米川駅前（平均坪単価約240万円）は最大でも56㎡（2LDK）というプランニングでしたので純粋に比べるのは適切ではないでしょう。
やはり当物件も30～50㎡台はこういった60㎡台に比べ幾らか単価が高い設定になっており、こういった60㎡台はグロスが4,000万円台中盤にまで嵩んでくることから単価は気持ち抑えめです。

とは言え、エクセレントシティ久米川駅前に比べ単価が大きく下がっているわけではなく、駅距離等を鑑みると若干強めの印象にはなるでしょうか。近隣駅徒歩5分で2018年に分譲されたセンチュリー久米川さくら通り（平均坪単価約200万円）と比べるとやはり値上がり感はありますよね。