ピアース大森山王3丁目【ほぼアーケード経由の徒歩6分】3階53㎡6,790万円（坪単価425万円）
ピアース大森山王3丁目。
所在地：東京都大田区山王3-1475-1（地番）
交通：大森駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、63戸
池上通りから少しだけ内に入ったところ、従前はカドヤの青空駐車場だった土地に誕生する物件です。
大森駅からは池上通りを緩やかに下った低地になりますのでいわゆる山王らしさは薄いものの、駅までの道程はほぼほぼ商店街のアーケードになりますので荒天の日も快適というなかなかに魅力的なポジションですね。
商店街至近、かつ、駅徒歩6分というポジションですので買物関係ももちろん良好ですし、池上通りから1本入ったポジションで、線路からそれなりには離れているので環境面も悪くありません。
か～なり歪な敷地に誕生する物件で、敷地形状及び周囲の建物との位置関係が考慮された結果、およそ60％が北向きとなった配棟に難しさを感じたりもしますが、30～50㎡台で構成されたピアースとしてはとりわけ問題がないように思いますし、30～50㎡台のプランは駅徒歩分数以上の快適さのあるこのポジションにフィットしているように思います。
公式ホームページ
お部屋は53㎡の2LDK、北東角住戸です。周辺は南傾斜になっており、北方向には山王の高台エリアになっているので低層階からの視界はけして良いものではありません。
ただ、この角住戸の東～北にかけてはほぼほぼ道路になりますし、周囲の建物も2～3階建が多いので圧迫感などはないですね。
なお、近隣には池上通りから周り込む囲むような形で都市計画道路の構想があり、池上通りから線路の東側の八幡通りにつながる高架が整備される可能性があります。もし、実現するようだと北側に位置するこのお部屋のポジションは今よりも賑やかになるのは確実視されますが、かなり大がかりな計画ではあるので少なくとも実現までには長い年月がかかるものと思われます（実現しないこともありうる）。
間取りは正確には52.79㎡で、従来の手厚い住宅ローン控除の適用要件（登記面積で50㎡以上）をギリギリ満たした形でしょうか（詳細はモデルルーム等で確認必須）。
やや小ぶりな2LDKではあるものの、当物件は46㎡の実質2LDK（1LDK+S）もありますし、見ての通りLDKで13.1畳というしっかりとした大きさが確保されているあたりからも上手に纏まった印象があります。
角住戸ながら廊下を短めに出来ていることが功を奏したのか収納もそこそこですし、浴室も1418を確保出来ていますね。
洋室の引き戸の開きは少々中途半端な印象もあるものの、玄関下足スペースはゆったりとした設計に出来ているのも好感が持てる点でしょう。
廊下のタイル貼に加え、玄関・廊下壁は両面共にクロスではなく木目調パネルを標準採用した物件で、玄関周りの高級感はかなりのものです（個人的には両面木目調にするとゴテゴテし過ぎるので片面にするのがお洒落で丁度良いとは思っていますが…）。
坪単価は426万円。眺望的な魅力も出てくる上層階は坪単価460万円ほどでそこそこの単価差はあります。ただ、専有部・共用部双方でデザイン的な魅力を高めるモリモト物件では低層階に”パンダ感”のあるお値段設定がなされるのは稀で、この物件の低層階も"ギリギリのところを突いたお値段"という印象です。
近隣のコンパクトの供給事例で言うと、2018年に近隣徒歩6分でザ・グローベル大森山王（平均坪単価約370万円）、駅徒歩11分のところでデュオヴェール大森山王（平均坪単価約370万円）、山王1丁目の駅徒歩9分で同じモリモトのディアナコート大森山王（ファミリータイプがメインだが30㎡台もあり坪単価400万円前後）があり、当物件はそれらを優に上回る水準になります。
ピアースの中ではスケール感のある物件で、次の記事で言及するように共用面の高級感もなかなかのものなので違和感を覚えるまではないのですが、若干強めの印象にはなるでしょうか。まぁ、上述のように単なる駅徒歩6分とはワケが違うアーケード経由でのものですし、先日のピアース武蔵小杉イーストの記事でも述べたように少し高いとは感じても魅力に感じてしまうのが”モリモトあるある”なのですが…。
所在地：東京都大田区山王3-1475-1（地番）
交通：大森駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、63戸
池上通りから少しだけ内に入ったところ、従前はカドヤの青空駐車場だった土地に誕生する物件です。
大森駅からは池上通りを緩やかに下った低地になりますのでいわゆる山王らしさは薄いものの、駅までの道程はほぼほぼ商店街のアーケードになりますので荒天の日も快適というなかなかに魅力的なポジションですね。
商店街至近、かつ、駅徒歩6分というポジションですので買物関係ももちろん良好ですし、池上通りから1本入ったポジションで、線路からそれなりには離れているので環境面も悪くありません。
か～なり歪な敷地に誕生する物件で、敷地形状及び周囲の建物との位置関係が考慮された結果、およそ60％が北向きとなった配棟に難しさを感じたりもしますが、30～50㎡台で構成されたピアースとしてはとりわけ問題がないように思いますし、30～50㎡台のプランは駅徒歩分数以上の快適さのあるこのポジションにフィットしているように思います。
公式ホームページ
お部屋は53㎡の2LDK、北東角住戸です。周辺は南傾斜になっており、北方向には山王の高台エリアになっているので低層階からの視界はけして良いものではありません。
ただ、この角住戸の東～北にかけてはほぼほぼ道路になりますし、周囲の建物も2～3階建が多いので圧迫感などはないですね。
なお、近隣には池上通りから周り込む囲むような形で都市計画道路の構想があり、池上通りから線路の東側の八幡通りにつながる高架が整備される可能性があります。もし、実現するようだと北側に位置するこのお部屋のポジションは今よりも賑やかになるのは確実視されますが、かなり大がかりな計画ではあるので少なくとも実現までには長い年月がかかるものと思われます（実現しないこともありうる）。
間取りは正確には52.79㎡で、従来の手厚い住宅ローン控除の適用要件（登記面積で50㎡以上）をギリギリ満たした形でしょうか（詳細はモデルルーム等で確認必須）。
やや小ぶりな2LDKではあるものの、当物件は46㎡の実質2LDK（1LDK+S）もありますし、見ての通りLDKで13.1畳というしっかりとした大きさが確保されているあたりからも上手に纏まった印象があります。
角住戸ながら廊下を短めに出来ていることが功を奏したのか収納もそこそこですし、浴室も1418を確保出来ていますね。
洋室の引き戸の開きは少々中途半端な印象もあるものの、玄関下足スペースはゆったりとした設計に出来ているのも好感が持てる点でしょう。
廊下のタイル貼に加え、玄関・廊下壁は両面共にクロスではなく木目調パネルを標準採用した物件で、玄関周りの高級感はかなりのものです（個人的には両面木目調にするとゴテゴテし過ぎるので片面にするのがお洒落で丁度良いとは思っていますが…）。
坪単価は426万円。眺望的な魅力も出てくる上層階は坪単価460万円ほどでそこそこの単価差はあります。ただ、専有部・共用部双方でデザイン的な魅力を高めるモリモト物件では低層階に”パンダ感”のあるお値段設定がなされるのは稀で、この物件の低層階も"ギリギリのところを突いたお値段"という印象です。
近隣のコンパクトの供給事例で言うと、2018年に近隣徒歩6分でザ・グローベル大森山王（平均坪単価約370万円）、駅徒歩11分のところでデュオヴェール大森山王（平均坪単価約370万円）、山王1丁目の駅徒歩9分で同じモリモトのディアナコート大森山王（ファミリータイプがメインだが30㎡台もあり坪単価400万円前後）があり、当物件はそれらを優に上回る水準になります。
ピアースの中ではスケール感のある物件で、次の記事で言及するように共用面の高級感もなかなかのものなので違和感を覚えるまではないのですが、若干強めの印象にはなるでしょうか。まぁ、上述のように単なる駅徒歩6分とはワケが違うアーケード経由でのものですし、先日のピアース武蔵小杉イーストの記事でも述べたように少し高いとは感じても魅力に感じてしまうのが”モリモトあるある”なのですが…。