ソルフィエスタ船堀【新庁舎予定地側×超効率プラン】4階70㎡5,798万円（坪単価274万円）
ソルフィエスタ船堀。
所在地：東京都江戸川区松江5-5519-1（地番）
交通：船堀駅徒歩9分
用途地域：準工業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：6階建、23戸
駅からは船堀街道（船堀グリーンロード）を北に直進、ローソンストア100を過ぎて少しだけ内に入ったところで、南西側に隣接して松江第一中学校があるポジションですね。
隣が関東自動車交通（2フロアの自走式駐車場）なので、車の出入りはわりと多いものの、周辺はマンションの多い住宅エリアの一画になります。
北口側は南口側ほど駅前が賑わっておらず、目の前のローソンストアなどコンビニよりのものを除くと基本的な買物関係は駅付近まで行く必要があります。
ただ、駅からのこの物件への道程の途中、船堀街道沿いには江戸川区役所新庁舎建設予定地があり、将来性なども魅力になってくるポジションではあるでしょうね。
船堀街道沿いは江戸川区らしく緑が豊か、また、通学区の東小松川小学校まで徒歩7分という距離感も子育て世代にとって悪くない材料です。
ソルフィエスタシリーズの多くがそうであるように、ここも総戸数23戸というかなりの小規模物件ながらも特徴ありまくりなランドプラン・デザインを採用しておりそういった点でも注目出来る物件ですね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。北東は接道、南東はその関東自動車交通の自走式駐車場でその先も低層建物が立ち並ぶエリアになっているのでこの階でもそこそこの視界抜けが望めます（こういったコロナ禍の状況ですのでタクシー業界は厳しく将来的にもこのままの状況が続くかどうかは少々気になるところではあります…）。
間取りは70㎡の3LDKということで角住戸としてはけして大きなものではありません。
しかしながら、南角の73㎡の「4LDK」に比べれば1室1室のゆとりがありますし、見ての通り玄関廊下を限界までコンパクトにした設計になっているので居室畳数は専有面積以上に大きいと感じます。
専有面積に占める居室畳数割合は74.8％（（15.3畳＋6.0畳＋5.5畳＋5.5畳）×1.62㎡【※】÷70.00㎡）と、一般的に高くなりがちな田の字中住戸（72％程度が多い）と比べても非常に高い水準で、柱の食い込みが少ないことからも効率性の高さが窺えますね。
（【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳＝1.62㎡）
効率性を第一に考えた結果、洋室は全てリビングインですし、1室もウォールドア設計（気軽にリビングとつなげて使える設計）になっていないのは気になるところではあるものの、洗面・浴室がノンリビングインなのは悪くないでしょう。
なお、当物件はワイドスパンを売りにしており、実際このプランも南東3室になっているあたりは魅力なのですが、角住戸ながらLDの開口部がサッシ2枚分しかないのはやはり残念ではありますね。
坪単価は274万円。それぞれ駅からの方角が違いはするものの、エクセレントシティ船堀Ⅴ（平均坪単価約260万円）やパークホームズ船堀（平均坪単価約275万円）といった駅距離に大差ない物件が分譲中で、こちらのお値段設定も近いものになるようですね。
こちらにはブランド・スケール的な物足りなさがあり、特に南面的な魅力も高かった三井のブランド物件の後発ということを考えればもう少し価格で勝負して欲しかったところではあります。
ただ、新庁舎予定地側というのは1つのポイントになるでしょうし、このシリーズならではの共用面の特色を考えれば仕方ないですかね。
所在地：東京都江戸川区松江5-5519-1（地番）
交通：船堀駅徒歩9分
用途地域：準工業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：6階建、23戸
駅からは船堀街道（船堀グリーンロード）を北に直進、ローソンストア100を過ぎて少しだけ内に入ったところで、南西側に隣接して松江第一中学校があるポジションですね。
隣が関東自動車交通（2フロアの自走式駐車場）なので、車の出入りはわりと多いものの、周辺はマンションの多い住宅エリアの一画になります。
北口側は南口側ほど駅前が賑わっておらず、目の前のローソンストアなどコンビニよりのものを除くと基本的な買物関係は駅付近まで行く必要があります。
ただ、駅からのこの物件への道程の途中、船堀街道沿いには江戸川区役所新庁舎建設予定地があり、将来性なども魅力になってくるポジションではあるでしょうね。
船堀街道沿いは江戸川区らしく緑が豊か、また、通学区の東小松川小学校まで徒歩7分という距離感も子育て世代にとって悪くない材料です。
ソルフィエスタシリーズの多くがそうであるように、ここも総戸数23戸というかなりの小規模物件ながらも特徴ありまくりなランドプラン・デザインを採用しておりそういった点でも注目出来る物件ですね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。北東は接道、南東はその関東自動車交通の自走式駐車場でその先も低層建物が立ち並ぶエリアになっているのでこの階でもそこそこの視界抜けが望めます（こういったコロナ禍の状況ですのでタクシー業界は厳しく将来的にもこのままの状況が続くかどうかは少々気になるところではあります…）。
間取りは70㎡の3LDKということで角住戸としてはけして大きなものではありません。
しかしながら、南角の73㎡の「4LDK」に比べれば1室1室のゆとりがありますし、見ての通り玄関廊下を限界までコンパクトにした設計になっているので居室畳数は専有面積以上に大きいと感じます。
専有面積に占める居室畳数割合は74.8％（（15.3畳＋6.0畳＋5.5畳＋5.5畳）×1.62㎡【※】÷70.00㎡）と、一般的に高くなりがちな田の字中住戸（72％程度が多い）と比べても非常に高い水準で、柱の食い込みが少ないことからも効率性の高さが窺えますね。
（【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳＝1.62㎡）
効率性を第一に考えた結果、洋室は全てリビングインですし、1室もウォールドア設計（気軽にリビングとつなげて使える設計）になっていないのは気になるところではあるものの、洗面・浴室がノンリビングインなのは悪くないでしょう。
なお、当物件はワイドスパンを売りにしており、実際このプランも南東3室になっているあたりは魅力なのですが、角住戸ながらLDの開口部がサッシ2枚分しかないのはやはり残念ではありますね。
坪単価は274万円。それぞれ駅からの方角が違いはするものの、エクセレントシティ船堀Ⅴ（平均坪単価約260万円）やパークホームズ船堀（平均坪単価約275万円）といった駅距離に大差ない物件が分譲中で、こちらのお値段設定も近いものになるようですね。
こちらにはブランド・スケール的な物足りなさがあり、特に南面的な魅力も高かった三井のブランド物件の後発ということを考えればもう少し価格で勝負して欲しかったところではあります。
ただ、新庁舎予定地側というのは1つのポイントになるでしょうし、このシリーズならではの共用面の特色を考えれば仕方ないですかね。