パークホームズ成増二丁目【フラットアプローチの2駅徒歩7〜8分】5階83㎡7,158万円（坪単価284万円）

パークホームズ成増二丁目。

所在地：東京都板橋区成増2-220-1他（地番）
交通：地下鉄成増駅徒歩7分、成増駅徒歩8分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：5階建、73戸

東武東上線の線路沿いに誕生する物件で、成増駅からで言うと線路沿いを歩き、成増跨線橋を渡ってすぐのポジションになります。

線路沿いなので賑やかなのはもちろんのこと、北西側には東電の変電施設があり、鉄塔の存在感は少々気にはなるものの、2駅3路線が徒歩7～8分ですし、ほぼ川越街道沿いの似た駅距離で分譲中のサンリヤン成増アーバンステージ同様に、近年の成増駅の分譲マンションの中では高めの利便性を誇る物件になると思います。

サンリヤンは白子川至近の低地でしたので駅付近との高低差が大きかったのに対し、こちらは駅周りと大差ない武蔵野台地の高台ポジションで、ほぼフラットアプローチになるあたりも大きなポイントと言えそうですね。

買物関係は基本的に駅周りですが、わりと近いところに成増北口通り商店街がありますし、白子川沿いの徒歩5分のところにニトリがあるのも何気に便利でしょう。

なお、通学区は成増小学校の徒歩12分ということで子供の足だと少々距離があります。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の4LDK、南角住戸です。南～南西にかけて5階建のグローリオ成増アルグレッソがありますが、南東方向は2～3階建の低層建物で構成されているので、日照はもちろん視界抜けもまずまずなポジションです。

間取りはその日照時間の長い南角を活かした物件内で最も大きなもので、4LDKになります。
4LDKとしてはけして大きなものではありませんが、83㎡ならば”近年の4LDK”としてはむしろやや大きいぐらいの印象になるでしょうか。

玄関廊下もこの面積帯の角住戸にしては短い方で、南東面（妻面）に4室並べたなりの効率性の高さも窺えるプランです。

角住戸ながらLDが一面採光（しかも前建の影響が大きい側）、かつ、連窓サッシが採用されていないあたりは正直残念です。

ただ、洋室2はきれいに開け放つことの出来るウォールドアになっていますので広々3LDKとしても使える柔軟性があるのは良いですし、洋室4には視界が開ける北東側に大きな開口部が設計されているのも悪くないでしょう。
まぁ、こうしたことで線路の影響は受けやすくなるのは確かですけど、二重サッシですので窓を閉めている限りは大丈夫だと思います。
当物件は完成売りで線路の影響を体感出来るので安心ではないでしょうか。

坪単価は284万円。近年の似た駅距離の物件で言うと、サンリヤンが平均坪単価約275万円、練馬区側になりますがクレアホームズ成増が平均坪単価約265万円、プラウド練馬光が丘公園が平均坪単価約280万円という水準でしたので、物件内でも優れた最上階南角でこの単価ならばこのご時世なりにこなれている方だと思います。

言っても線路沿いですので凄くインパクトがあるわけではないのですが、完成売りであることに加え、サンリヤンが2018年末の分譲開始から2年半ぐらい経過してもまだ完売出来ていない状況などもあってか、”物分かりの良い”の三井不動産らしさを感じる価格設定になっていると思います。